Когато купуват второ или трето жилище за отдаване под наем, много клиенти питат: да го купя на свое име или чрез фирмата си — или да регистрирам ново ЕООД? Отговорът зависи от три неща: как ще изваждате парите, колко дълго ще държите имота и дали ще го купите с кредит.
По-долу сравняваме двата варианта за жилищен имот, отдаван на домакинства. Ако търсите помещение за собствения си бизнес, логиката е друга — разгледахме я в ръководството Офис или магазин за собствения бизнес. Данните са проверени към октомври 2026 г. Това не е данъчна консултация — окончателното решение вземете заедно със счетоводителя си.
Наемът. От брутния наем се приспадат 10% нормативно признати разходи (чл. 31 ЗДДФЛ), а върху остатъка се дължат 10% данък. Ефективно това са 9% от наема. Реалните разходи — лихви по кредита, ремонти, обзавеждане — не се приспадат, но и не трябва да се доказват. Подробно за авансовите вноски и декларациите — в ръководството ни за данъка върху наемите.
Продажбата. Това е най-голямото предимство на физическото лице. По чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ доходът е необлагаем при продажба на един жилищен имот след повече от 3 години (един имот в календарна година) или на до два имота след повече от 5 години. Извън тези случаи се дължат 10% върху печалбата, намалена с 10% нормативни разходи — ефективно 9%. Повече — в ръководството за данъка при продажба.
Кредитът. Купувате с жилищен кредит като потребител — с защитите на Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители и обикновено при по-ниско самоучастие, отколкото при фирмен кредит.
Наемът. Фирмата приспада реалните си разходи: лихви, ремонти, застраховка, управление, счетоводство, местни данъци — и данъчна амортизация на сградата до 4% годишно (категория I по чл. 55 ЗКПО). Земята не се амортизира, затова цената се разделя на сграда и земя още при заприхождаването. Върху печалбата се плащат 10% корпоративен данък. Ако има загуба, тя се пренася и приспада от печалбите през следващите до 5 години.
Изваждането на парите. Печалбата остава във фирмата. За да стигне до вас, тя се разпределя като дивидент с 5% данък (ставката за 2026 г.; предложението за 10% в проекта на бюджет 2026 не беше прието) или като възнаграждение — с осигуровки. Парите, които сте вложили като заем на собствената си фирма, могат да ви бъдат върнати без данък, защото връщането на главница не е доход.
Ако живеете в апартамента. Ползването на фирмен имот от вас или семейството ви е лично ползване на фирмен актив и не е данъчно неутрално. Според предложенията за 2027 г. ставката, по която се облагат такива облаги за управители и съдружници, се увеличава от 3% на 7%.
Администрацията. Счетоводство, годишен финансов отчет и годишна данъчна декларация по ЗКПО до 30 юни. Тези разходи се плащат всяка година, независимо дали имотът е отдаден.
ДДС при покупката. Наемът на жилище на физическо лице, което не е търговец, е освободена доставка (чл. 45, ал. 4 ЗДДС). Затова фирма, която купува ново жилище с ДДС и го отдава на домакинства, по правило не може да си възстанови ДДС. Той е реален разход, точно както за физическото лице.
Продажбата. Освобождаванията след 3 и 5 години важат само за физически лица. Фирмата плаща 10% корпоративен данък върху разликата между продажната цена и данъчната стойност на имота, която намалява с всяка година амортизация, и още 5% при разпределянето на печалбата. Ако фирмата е регистрирана по ДДС и сградата е нова — до 5 години от въвеждането ѝ в експлоатация, продажбата е облагаема с 20% ДДС. Предложенията за 2027 г. предвиждат и задължителна регистрация по ДДС при облагаеми доставки на земя и сгради — разгледахме ги в новината за проекта на МФ.
Илюстрация с опростени допускания — не е оферта и не замества сметката на счетоводителя:
| Физическо лице | Фирма | |
|---|---|---|
| Наем | 9 600 € | 9 600 € |
| Признати разходи | 960 € (нормативни 10%) | 1 500 € (реални) + 5 400 € амортизация (4% × 135 000 €) |
| Облагаема основа | 8 640 € | 2 700 € |
| Данък | 864 € | 270 € корпоративен + 122 € при разпределяне на дивидент |
| Пари при собственика след данъци и разходи | ≈ 8 136 € | ≈ 7 708 € |
На хартия фирмата плаща по-малко данък — около 392 € срещу 864 €. Счетоводството обаче изяжда разликата и физическото лице остава с около 430 € повече. Сметката приема, че изваждате всички пари от фирмата: печалбата като дивидент, а останалото — като връщане на заема, с който сте финансирали покупката.
С кредит. Ако плащате например 4 000 € лихва годишно, при физическото лице данъкът остава 864 €, защото лихвата не се признава. При фирмата лихвата се приспада, печалбата става отрицателна и корпоративен данък няма. Двата варианта излизат практически наравно — около 4 100 € годишно и в двата случая.
При продажба след 6 години за 200 000 €. Физическото лице, което попада в освобождаването, не дължи данък. При фирмата данъчната стойност е паднала до около 127 600 € (160 000 € минус шест години амортизация), печалбата е около 72 400 €, корпоративният данък — около 7 240 €, а данъкът при разпределянето на остатъка като дивидент — още около 3 260 €. Общо около 10 500 €, без евентуален ДДС.
Има и решения, които трудно се връщат назад. Прехвърлянето на имот от физическо лице към фирма или обратно е нова сделка с местен данък, нотариални такси и евентуален данък върху печалбата. Затова формата се избира преди покупката, а не след нея. Сравнете и нетната доходност на конкретния имот — данъкът е само една от променливите.
За един-два апартамента под наем физическото лице почти винаги излиза по-изгодно. Ефективната ставка от 9% е ниска, няма счетоводство, а продажбата след 3 или 5 години обикновено е без данък. Фирмата печели, когато вече съществува, когато реинвестира наемите или когато наемателите са фирми. При продажба обаче тя винаги плаща данък.
Ако обмисляте покупка за отдаване под наем и не сте сигурни на чие име да е, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще направим сметката с вашите числа — цена, наем, кредит и хоризонт — и ще я обсъдим заедно с вашия счетоводител, преди да подпишете.
Проверено към октомври 2026 г.: ЗДДФЛ (чл. 13, 31, 33), ЗКПО (чл. 55, 10% корпоративен данък), ЗДДС (чл. 45, ал. 4), данък върху дивидентите 5% за 2026 г. и публикуваните предложения за данъчни промени от 2027 г. Примерът използва опростени допускания. Статията не е данъчна консултация.
