Когато бизнесът порасне до собствено помещение, въпросът „да купим ли или да наемем“ обикновено се решава по усет. Всъщност той има няколко съвсем измерими страни: колко собствени пари блокирате, какво става с данъците, колко гъвкави оставате и какво ви пази договорът. По-долу ги разглеждаме една по една — от гледна точка на фирма, която ще ползва имота сама, а не на инвеститор.
За пазарния фон — наеми, незаетост и ново предлагане — вижте нашите обзори на офис пазара в София и на търговските площи. Тук не ги повтаряме.
Фирменият кредит за покупка на търговски имот не е жилищна ипотека. Банката оценява бизнеса (приходи, история, задлъжнялост), а не само имота, и самоучастието обикновено е по-високо от това при жилищен кредит. Размерът му се договаря индивидуално — не планирайте с „типичен“ процент, преди да имате оферта.
Имайте предвид и още три неща:
Покупката не е разход в годината на плащане — сградата се амортизира. По чл. 55 ЗКПО масивните сгради са в категория I с максимална годишна данъчна амортизационна норма 4%, т.е. данъчно сградата се „изписва“ за около 25 години. Земята (включително идеалните части от терена при офис в сграда) не се амортизира — затова цената трябва да се раздели на сграда и земя още при заприхождаването.
Пример: ако стойността на сградата е €200 000, данъчната амортизация е до €8 000 годишно, което при корпоративен данък 10% намалява данъка с до €800 годишно. При наема целият годишен наем е разход за периода.
Правилата са в чл. 45 ЗДДС:
Ако вашата фирма е регистрирана по ДДС и ползва имота за облагаема дейност, начисленият ДДС по правило се ползва като данъчен кредит. За бизнеси с освободени доставки (например някои финансови и медицински услуги) ДДС е реален разход — тогава старата сграда без ДДС може да е съществено по-евтина.
Освободен от ДДС е само наемът на сграда за жилище на физическо лице, което не е търговец (чл. 45, ал. 4 ЗДДС). Наемът на офис или магазин на фирма е облагаема доставка — ако наемодателят е регистриран по ДДС, той начислява 20% върху наема. Ако наемодателят е физическо лице без регистрация, ДДС няма. Уточнете в договора дали наемът е „с ДДС“ или „без ДДС“, за да няма спор после.
Законовата рамка е кратка (чл. 228–239 ЗЗД) — почти всичко се урежда с договора. На какво да обърнете внимание:
Собствеността заключва капитал и местоположение. Ако екипът може да се удвои или свие до три години, ако още тествате локация или ако бизнесът зависи от трафик, който може да се измести, наемът ви оставя свободни. Покупката има смисъл, когато знаете, че ще стоите на това място дълго, помещението е специфично (кабинет, ателие, склад-магазин) и ремонтът е голям.
Проверете не само адреса, а и предназначението на обекта по документи — офис или магазин в жилищна сграда трябва да е узаконен като нежилищен (иначе вижте нашия наръчник за смяна на предназначението). Проверете паркирането — собствено, наето или зона за платено паркиране — и достъпа за клиенти и доставки. За търговски обект видимостта от улицата и самостоятелният вход често струват повече от квадратурата.
За нежилищните имоти на предприятията данъчната оценка е по-високата от отчетната (балансовата) стойност и оценката по Приложение № 2 към ЗМДТ (чл. 21, ал. 1). Ставката се определя от общината в границите от 0,1 до 4,5 на хиляда (чл. 22); в София тя е 1,875‰. Различна е и таксата за битови отпадъци: в София фирмите с нежилищни имоти избират по декларация между такса според количеството (съдове) и промил върху отчетната стойност, а изборът за следващата година се прави през есента. Общите правила са в нашия наръчник за данък сгради и такса смет. При наем данъкът е на собственика, но в търговските договори често се прехвърля на наемателя — проверете клаузата.
| Покупка | Наем | |
|---|---|---|
| Собствени пари в началото | Самоучастие + такси + евентуален ДДС | Депозит + ремонт |
| Данъчен ефект | Амортизация до 4% годишно (без земята) | Целият наем е разход |
| ДДС | Нова сграда — с ДДС; стара — по избор на продавача | С ДДС, ако наемодателят е регистриран |
| Гъвкавост | Ниска | Висока, ако договорът го позволява |
| Риск | Пазарна стойност, ремонти | Увеличение на наема, продажба на имота |
Тази статия е обща информация, а не правна или данъчна консултация за конкретен случай — преди решение направете сметката със счетоводителя си.
Ако търсите офис или търговски обект — за покупка или под наем — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще ви помогнем да сравните конкретни варианти и да договорите условията. Информацията е проверена към октомври 2026 г.
