Досега в този блог разглеждахме почти изключително жилищния пазар. Офисите обаче са другата половина на картината — и през 2026 г. те се движат по различна логика от апартаментите.
Данните по-долу са на консултантската компания Cushman & Wakefield | Forton за първото полугодие на 2026 г. и са проверени към септември 2026 г.
През първото полугодие на 2026 г. брутното усвояване на офис площи в София е 88 984 кв. м — с 7,6% по-малко спрямо същия период на 2025 г.
Числото звучи като спад, докато не го поставите в контекст: това е второто най-високо полугодие за над 13 години. Общият офис фонд в столицата достига 2,36 млн. кв. м.
С други думи, пазарът не се свива — той се нормализира след два изключително силни периода.
Центърът на София остава ограничен откъм качествено предлагане и точно това поддържа по-високите нива там. Извън центъра конкуренцията между сградите е осезаемо по-голяма.
Най-показателната промяна е в структурата на търсенето, не в обема му.
През първото полугодие на 2026 г. няма нито една сделка над 5 000 кв. м — за първи път от началото на 2024 г. насам, когато всяко тримесечие включваше поне два такива договора. Средният размер на сделка пада до 630 кв. м, но общият брой сделки расте.
Успоредно с това расте и делът на подновените договори — от около 40% през първото полугодие на 2025 г. до 51% през първото полугодие на 2026 г. Преместванията и разширенията намаляват.
Обяснението е практично: много компании вече инвестираха сериозно в обновяване на офисите си след 2020 г. и предпочитат да останат там, вместо да платят второ преустройство на нова локация.
IT секторът остава най-големият двигател — около 40% от наетите площи през първото полугодие. Но активността му е по-слаба от обичайното: делът на IT фирмите от сключените договори е с 9 процентни пункта по-нисък спрямо първото полугодие на 2025 г.
Следват професионалните услуги с около 7% и индустриалният сектор с около 5%. Останалата близо една трета е разпределена между най-различни отрасли.
Това е добра новина за пазара. Търсене, което зависи от един сектор, е крехко; търсене, разпределено между десет, е устойчиво.
| Зона | Наети площи H1 2026 |
|---|---|
| Крайградски райони (около летището, Южната дъга на Околовръстния път) | 39 600 кв. м |
| „Цариградско шосе“, бул. „България“, „Никола Вапцаров“ | 35 200 кв. м |
| Широк център и централни бизнес зони | 14 200 кв. м |
Крайградските зони водят с ясна разлика. Централните бизнес зони изостават не защото няма търсене, а защото няма достатъчно свободни качествени площи.
Ето новината, която ще определи следващите месеци.
През цялото първо полугодие бяха завършени практически само два проекта — Oxia (Q1) и AYA (Q2), общо около 13 800 кв. м клас А. Площите в строеж намаляват до 203 000 кв. м, но от тях около 85 000 кв. м се очаква да бъдат въведени в експлоатация до края на 2026 г.
За сравнение:
| Период | Новозавършени офис площи |
|---|---|
| 2021 г. (последният пик) | над 155 000 кв. м |
| Предходни години | между 14 000 и 58 000 кв. м |
| 2025 г. | около 27 000 кв. м |
| H2 2026 (очаквано) | около 85 000 кв. м |
Ако проектите се реализират по план, второто полугодие на 2026 г. ще донесе най-голямото ново предлагане за последните четири години. Сред очакваните завършвания са офисната част на Sky Fort, M Tower и проекти по бул. „Тодор Александров“.
Тоест пазар с почти непроменена незаетост предстои да получи наведнъж около 85 000 кв. м нови площи. Дори при добро усвояване това означава повече избор за наемателите през първата половина на 2027 г. — особено извън централните зони.
Отделно от класическия наем се развива сегментът на гъвкавите офис площи. Той все още заема малко под 4% от общия обем офис площи в София — приблизително средното ниво за Европа — но профилът на клиента се променя.
Досега този сегмент се движеше от стартъпи, фрийлансъри и малки екипи. Днес все по-често го използват големи корпоративни наематели: за временни централи, проектни офиси, регионални екипи или постепенно навлизане на нов пазар, без дългосрочен ангажимент. Пазарът вече предлага и обособени корпоративни зони за екипи над 30 души.
За собственика на офис сграда това е допълнителна опция, а не конкуренция — добавянето на гъвкави площи разширява кръга от възможни наематели.
Предварителните данни показват сделки с бизнес имоти в София за 143,6 млн. евро през първото полугодие на 2026 г. Това е вторият най-висок обем от 2021 г. насам, макар и с 24,1% спад на годишна база.
Най-продаваният актив са офис сградите — 6 сделки, следвани от складови и производствени (5), хотелски (3), търговски (3) и сгради със смесено предназначение (1). Чуждестранните инвеститори държат около 30% от обема; останалото е български капитал.
Важна уговорка: в статистиката не влизат две обявени, но все още неприключили големи сделки — за офис сградата Tower A и за Galleria Burgas. С тях годишният резултат вероятно ще изглежда съвсем различно.
За наемателите. Прозорецът за преговори се отваря през следващите шест до дванадесет месеца, но не навсякъде. Извън центъра новото предлагане ще даде реален избор. В централните бизнес зони предлагането остава ограничено и наемите — стабилни. Ако договорът ви изтича през 2027 г., точно сега е моментът да започнете да гледате.
За собствениците на по-стари сгради. Около 85 000 кв. м нови клас А площи излизат на пазар с 11,6% незаетост. Сградите от клас B без обновена техническа част ще усетят това първи. Разходите за такова обновяване обаче не падат — както показахме в анализа ни за разходите в строителството, общият индекс расте с 9,6% на годишна база.
За инвеститорите. Офисите остават най-търгуваният сегмент, а българският капитал — доминиращ. Разликата спрямо жилищния пазар, който разгледахме в доклада за първото полугодие, е че при офисите цената се определя от наемния поток, а не от очакванията за поскъпване. Това прави сегмента по-скучен и по-предвидим — което за част от инвеститорите е предимство.
Когато търсим офис за корпоративен клиент, започваме от няколко неща, които не се виждат в обявата: реалният коефициент на общите части спрямо полезната площ, техническото състояние на инсталациите и кой поема разходите по тях, срокът и клаузите за индексация на наема, паркоместата и режимът им, както и графикът на съседните строежи, които ще шумят следващите две години.
При отдаване на собствена офис площ гледаме същото от другата страна — какво в сградата може да се подобри с малък разход, за да не се конкурира директно с новото клас А предлагане.
Офис пазарът в София през първото полугодие на 2026 г. е стабилен, но по-фрагментиран: по-малко големи сделки, повече на брой, повече подновявания. Незаетостта е 11,64%, наемите не се променят. Промяната идва през второто полугодие, когато около 85 000 кв. м нови площи ще излязат наведнъж на пазара.
Ако търсите офис, преговаряте подновяване или обмисляте инвестиция в офис площ — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретната сграда и ще ви кажем какво показват данните за нейната зона.
Данни на Cushman & Wakefield | Forton за първото полугодие на 2026 г., проверени към септември 2026 г. Наемните нива са офертни и ориентировъчни; реално договорените условия се различават според сградата, срока и размера на площта.
