Има един въпрос, който ни задават почти всяка седмица от началото на лятото: щом сделките намаляват, кога ще паднат цените на новото строителство?
Отговорът е в статистика, която рядко влиза в новините за имоти — индексът на разходите в строителството. Той описва не колко струва жилището, а колко струва то да бъде построено. И през второто тримесечие на 2026 г. този индекс отново се ускорява.
Данните по-долу са на НСИ и Евростат и са проверени към септември 2026 г.
Общият индекс на разходите в строителството се повишава с 3,4% спрямо първото тримесечие на 2026 г. и с 9,6% на годишна база. Абсолютната му стойност достига 230,82 пункта при базова 2021 г. = 100.
Разбивката по компоненти:
| Компонент | Индекс, пункта | Спрямо Q1 2026 | На годишна база |
|---|---|---|---|
| Общ индекс | 230,82 | +3,4% | +9,6% |
| Строителни материали | 248,32 | +3,4% | +10,0% |
| Труд | 192,07 | +3,5% | +8,5% |
Двата видими компонента растат почти с еднакво тримесечно темпо. Това е важно, защото означава, че ускорението не идва само от една посока — не е нито чист скок в материалите, нито чист скок в заплатите.
Точният принос на всеки компонент обаче не може да се изведе като проста средна величина: НСИ агрегира претеглено и включва отделно и електроенергията, която не се публикува като самостоятелен ред. Затова тук се придържаме към това, което данните показват, и не го надграждаме със собствени сметки.
Дългият ред прави картината по-разбираема от едно тримесечие.
| Година | Общ индекс | Материали | Труд |
|---|---|---|---|
| 2022 | +54,9% | +73,1% | +11,6% |
| 2023 | +15,5% | +16,7% | +12,9% |
| 2024 | +4,6% | +0,5% | +20,9% |
| 2025 | +11,8% | +9,8% | +18,1% |
Средногодишни изменения по данни на НСИ.
2022 г. е шок в материалите и енергията. 2024 г. е обратното — материалите практически замръзват, а натискът се измества към възнагражденията. 2025 г. и второто тримесечие на 2026 г. показват трети етап: трудът остава скъп, а материалите отново се ускоряват.
Спрямо края на 2019 г. общият индекс вече е с 156,3% по-висок, материалите — със 178,1%, а трудът — със 108,7%.
Тук е мястото за уговорката, без която числата се четат погрешно.
Индексът обхваща цените на входящите ресурси — материали, електроенергия, труд. Той не измерва:
Освен това 230,82 пункта не означава ръст от 230,82% спрямо 2021 г., а ръст от 130,82% спрямо средното равнище за базовата година.
С други думи: високият индекс не гарантира, че конкретен апартамент ще поскъпне. Той показва къде е подът, под който строителят не може да слезе, без да работи на загуба.
Второто тримесечие не е изолиран епизод. По данни на Евростат, между 2015 и 2025 г. цените за изграждане на нови жилищни сгради са се повишили най-много в България — със 166,1%, следвана от Унгария (+155,4%) и Румъния (+130,7%). Средното за ЕС за същия период е +48%.
Тоест изграждането на жилище у нас е поскъпнало над три пъти по-бързо от средното за Съюза за едно десетилетие. За сравнение, индексът на цените на производител за ново жилищно строителство в ЕС е 126,3 пункта през първото тримесечие на 2026 г. (2021 г. = 100), с ръст от 1,3% на тримесечна база.
Междувременно самата строителна активност у нас остава на положителна територия. През юни 2026 г. строителната продукция в България нараства с 0,9% спрямо май и с 4,4% на годишна база, докато в еврозоната се свива с 0,7% на годишна база, а в ЕС расте с едва 0,2%.
Комбинацията е необичайна: сектор, който продължава да произвежда повече от средното за Европа, при входящи разходи, които растат по-бързо от средното за Европа.
Три извода, които според нас издържат на данните.
1. Очакването за поевтиняване на новото строителство няма опора в разходите. Броят сделки намалява — за първото полугодие на 2026 г. написахме подробно в пазарния доклад за H1. Но по-малкото сделки не свалят цената на бетона, на дограмата и на труда. Отстъпката, която се появява при по-слаб пазар, идва по-скоро от вторичния пазар и от надценени оферти, отколкото от нови проекти в начален етап.
2. Отстъпката при ново строителство ще идва от етапа, не от цената на квадрат. При растящи разходи предприемачът има по-силен стимул да продава рано, за да финансира строежа. Затова разликата в условията между Акт 14 и Акт 16 остава по-голяма от всяка отстъпка в готова сграда — заедно с риска, който поемате. Какво точно означава всеки етап, сме описали в ръководството за Акт 14, чл. 181, Акт 15 и Акт 16.
3. Вторият бюджет също расте. Индексът за материалите се отнася и за вашия ремонт, не само за строежа на сградата. Ако купувате на шпакловка и замазка, довършването се калкулира по днешни цени на материали и труд, а не по цените отпреди две години. Реалистична сметка какво остава след нотариуса — в ръководството за втория бюджет.
Обратната страна на същите числа е добра новина за собствениците на поддържани стари жилища. Когато изграждането на нов квадратен метър поскъпва по-бързо от средното за ЕС, разликата в цената между ново и качествено поддържано старо строителство се свива по-бавно, отколкото очакват мнозина продавачи.
Това не е аргумент да се завиши цената. Това е аргумент срещу паниката при първите две-три седмици без оглед.
Когато оценяваме имот в сграда в строеж, не разчитаме на ценовата листа на инвеститора като на даденост. Проверяваме етапа на строителство спрямо графика, режима на плащанията спрямо реално изпълненото, дали в предварителния договор има клауза за индексация на цената и какво точно влиза в „довършване до БДС". При растящи разходи именно клаузите за индексация са мястото, където купувачът най-често поема риск, без да го е осъзнал.
За продавачите на вторичен пазар използваме същите данни в обратна посока — за да покажем на числа защо конкретен апартамент не се конкурира с новото строителство по цена, а по срок на нанасяне и по разход за довършване.
През второто тримесечие на 2026 г. разходите в строителството растат с 9,6% на годишна база, като материалите добавят 10%, а трудът — 8,5%. Спрямо края на 2019 г. общият индекс е с над 156% по-висок. За едно десетилетие България е страната с най-бързо поскъпващо жилищно строителство в ЕС, а строителната ѝ продукция продължава да расте, докато в еврозоната се свива. Индексът не измерва крайната цена на жилището, но задава пода под нея — и този под се вдига.
Ако обмисляте покупка на зелено или продавате имот и искате да разберете как тези числа се отразяват на конкретна сграда — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем проекта, етапа и договора и ще ви кажем какво реално означават те за цената.
Данни на НСИ (индекси на разходите в строителството, второ тримесечие на 2026 г.) и на Евростат, проверени към септември 2026 г. Индексите са с база 2021 г. = 100. Пазарните изводи са ориентировъчни и се променят с всяко ново тримесечие.
