Министерството на финансите публикува на 23 септември 2026 г. проектите за промени в данъчните закони, които съпътстват бюджета за 2027 г. Повечето заглавия бяха за данъчните оценки на имотите — те вече са разгледани в отделна статия. В проекта на Закона за ДДС обаче има и втора мярка, пряко свързана с имотния пазар: задължителна регистрация по ДДС за всеки, който продава нова сграда или урегулиран поземлен имот, независимо от оборота.
Това е проект, а не действащ закон. Предстоят Министерски съвет и Народно събрание, а текстовете още може да се променят.
По представянето на заместник-министъра на финансите Людмила Петкова и публикациите след него:
„Тази мярка е насочена към предотвратяване възможностите за укриване и невнасяне на ДДС“, заяви Петкова.
В същия пакет общият праг за задължителна регистрация по ДДС се предлага да се вдигне от 51 130 на 75 000 евро от 1 януари 2027 г. За продажбите на нови сгради и УПИ този праг няма да има значение.
Днес задължението за регистрация възниква, когато облагаемият оборот надхвърли прага за календарната година, а заявлението се подава в 7-дневен срок след това. Според Министерството на финансите това позволява схема, при която дружество построи сграда, продаде всички жилища в рамките на един ден, преди да е регистрирано, и след това няма какво повече да продава — а ДДС по сделките не се начислява.
С новото правило регистрацията трябва да е налице преди първата продажба, а НАП научава за нея поне седмица по-рано.
Инвеститорите и строителите. Сериозните строителни фирми отдавна са регистрирани по ДДС и за тях почти нищо не се променя. Мярката е насочена към еднократни проектни дружества и схемите „продажба за един ден“.
Собствениците на парцели. Проектът обхваща и урегулираните поземлени имоти, както и учредяването на право на строеж. По публикациите мярката засяга лицата, които извършват независима икономическа дейност. Продажбата на собствено жилище от физическо лице по принцип не е такава дейност, но границата зависи от обстоятелствата — например когато някой строи или купува, за да препродава. Затова при продажба на парцел или обезщетение по договор за строителство си струва да се направи консултация, преди да се подпише предварителният договор.
Купувачите на ново жилище. ДДС при нова сграда не е ново понятие. По §1, т. 5 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС „нова“ е сграда на етап груб строеж или такава, за която не са изтекли 60 месеца от разрешението за ползване, а доставката ѝ е облагаема с 20% ДДС — подробно сме го описали в сравнението между ново строителство и вторичен пазар. Новото е, че продавачът вече няма да може законно да „избегне“ ДДС, като продаде преди регистрацията си.
Докато проектът не е приет, действат сегашните правила. Нашата практика е същата и в двата случая:
Проектът минава през обществено обсъждане, одобрение от Министерския съвет и гласуване в парламента заедно с бюджета. Предвиденото начало е от 2027 г., но окончателният текст и датата на влизане в сила ще са ясни едва след приемането. Ще актуализираме тази статия, когато текстът бъде внесен.
Министерството на финансите предлага всеки продавач на нова сграда или урегулиран парцел да се регистрира по ДДС поне 7 дни преди сделката, независимо от оборота. Целта е да се спре схемата „всички жилища за един ден, преди регистрацията“. За купувачите на ново жилище от добросъвестен инвеститор цената не би трябвало да се промени; за еднократните проекти и продажбите на парцели сметката може да е различна.
Ако купувате ново жилище или продавате парцел и искате да сте сигурни как ще бъде обложена сделката — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме договора заедно, преди да го подпишете.
По проекта за изменение на ЗДДС, публикуван от Министерството на финансите на 23 септември 2026 г., и публикации в Economic.bg и Infoz.bg от същата дата. Проверено към 25 септември 2026 г. Текстът е проект и може да бъде променен; статията не е данъчна консултация за конкретен случай.
