Много хора притежават ниви — наследени, върнати по реституция или купени „за всеки случай“. Други питат дали земеделската земя е добро място за спестяванията им. Отговорът зависи от това какво очаквате от нея. Земята е стабилен, но бавен актив с ниска доходност и собствени правила, различни от тези за апартамент.
Това ръководство е за земя, която ще остане земеделска. Ако искате да строите, прочетете първо нашето ръководство за покупка на парцел за къща. Там обясняваме защо промяната на предназначението е отделна, бавна и несигурна процедура.
По данни на НСИ за 2025 г. (публикувани през 2026 г.; превърнати в евро по фиксирания курс, наша сметка):
| Показател (средно за страната, на декар) | 2025 г. | Промяна спрямо 2024 г. |
|---|---|---|
| Цена на нива | ≈ 843 € | −3,3% |
| Цена на ливада или пасище | ≈ 145 € | −4,0% |
| Рента (аренда/наем) за нива | ≈ 26 € | −12,1% |
| Рента за ливада или пасище | ≈ 10 € | −13,0% |
Разликите между регионите са големи. Най-скъпи са нивите в Североизточния район (≈ 1 070 €/дка), където и рентата е най-висока (≈ 34 €/дка). Най-евтини са в Югозападния район (≈ 562 €/дка, рента ≈ 16 €/дка).
Ако разделим средната рента на средната цена, брутната доходност на нивата е около 3% годишно (наша сметка). Тя е по-ниска от тази при апартамент под наем. Срещу това стоят по-малко разходи и по-малко грижи. Няма ремонти, няма смяна на наематели на всеки година-две и няма годишен данък сгради, за което ще стане дума по-долу.
След години на поскъпване 2025 г. донесе спад и в цените, и в рентите. Не купувайте земя с очакване за бърз ръст. Това е дългосрочен актив.
| Аренда (Закон за арендата в земеделието) | Наем над 1 година (ЗСПЗЗ) | |
|---|---|---|
| Минимален срок | 5 стопански години (от 1 октомври до 1 октомври) | няма |
| Форма | писмена, с нотариална заверка на подписите | писмена, с нотариална заверка на подписите |
| Вписване | в Службата по вписванията + регистрация в общинската служба по земеделие | вписва се; регистрира се за ползване |
| Кой подписва при съсобственост | съсобственици с повече от 50% | съсобственици с повече от 25% |
| Прекратяване при неплащане | при забава над 3 месеца | по общите правила и договора |
Още няколко правила за арендата:
Аренда е подходяща, ако искате стабилен наемател за дълъг период. Наемът дава гъвкавост, ако мислите да продавате или да промените предназначението.
Ако земята ви не е отдадена, проверете в общинската служба по земеделие дали тя не се обработва като „бяло петно“ в масив за ползване. Там ще разберете и какво се полага на вас като собственик.
При покупка:
При притежание: незастроената земеделска земя не се облага с годишен данък върху недвижимите имоти. Ако в нея има сграда, данък се дължи само за застроената площ и прилежащия терен.
При отдаване: доходите на физическите лица от аренда или наем на земеделска земя са необлагаеми (чл. 13, ал. 1, т. 24 ЗДДФЛ). Това е съществена разлика спрямо наема на жилище, при който се дължи данък. Правилата за жилищата сме описали тук.
При продажба: важат общите правила за данък при продажба на недвижим имот, включително петгодишният срок за притежание. НАП прилага този срок и при земеделската земя. Подробно в ръководството ни за данъка при продажба на имот.
Земеделската земя има смисъл, ако:
По-внимателно подхождайте, ако разчитате на бърза препродажба или на промяна на предназначението. Ликвидността на малките и разпокъсани ниви е ниска, а смяната на предназначението не е гарантирана.
Проверено към октомври 2026 г. Цените и рентите са средни стойности за страната по данни на НСИ за 2025 г. и са ориентировъчни. Текстът е обща информация и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.
Ако имате ниви, които искате да продадете или отдадете, или обмисляте покупка на земя, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите и ще ви кажем какво е реалистично за конкретния имот.
