Много купувачи избират парцел по гледката и цената на квадратен метър. После се оказва, че там не може да се строи къщата, която са си представяли, или че токът и водата ще струват колкото половин груб строеж. Ето какво да проверите, преди да дадете капаро.
Общите правни проверки на собствеността (документи, тежести, съсобственост) сме описали в ръководството за правна проверка преди покупка. Тук се фокусираме върху това, което е специфично за парцела.
Урегулиран поземлен имот или земеделска земя
Урегулиран поземлен имот (УПИ) е имот, за който подробният устройствен план (ПУП) е определил граници, достъп от улица или път, конкретно предназначение и режим на устройство (§ 5, т. 11 ДР ЗУТ). Само в такъв имот можете директно да проектирате и строите.
Земеделската земя, дори да е до последната къща на селото, изисква първо смяна на предназначението по Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ). Накратко процедурата изглежда така:
- Изработва се и се одобрява ПУП за имота.
- Подава се предложение до комисията по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ.
- Комисията се произнася с решение и определя такса по чл. 30 ЗОЗЗ.
- Решението влиза в сила едва след като таксата бъде платена.
Това отнема време, струва пари и не е гарантирано. Затова цената на такъв имот трябва да отразява риска.
Проверете и минималните размери. За ниско жилищно застрояване ЗУТ (чл. 19) изисква например поне 14 м лице и 300 кв. м в градовете и 16 м и 500 кв. м в селата с равнинен терен. При определени условия тези размери могат да се намалят най-много с една пета.
ПУП и виза за проектиране
Поискайте от продавача скица от ПУП, а ако може, и виза за проектиране (чл. 140 ЗУТ). Визата е извадка от действащия ПУП за вашия и съседните имоти. На нея са нанесени линиите на застрояване, допустимите височина, плътност и интензивност и другите изисквания.
- Визата издава главният архитект на общината, в едномесечен срок от подаване на заявлението (чл. 140, ал. 7).
- В повечето случаи визата не е задължителна. Задължителна е само в изрично изброени в закона случаи. За ниско жилищно застрояване проектирането може да започне въз основа на виза (чл. 140, ал. 5).
- По чл. 140а ЗУТ можете да поискате заедно с визата и изходните данни от ЕРП и ВиК за присъединяване. Дружествата ги дават безплатно в 14-дневен срок.
Какво означават показателите
| Показател | Какво означава | Пример за 600 кв. м |
|---|
| Плътност на застрояване | Застроената площ на земята като процент от имота | 60% → до 360 кв. м „петно“ |
| Кинт (интензивност) | Разгъната застроена площ (всички надземни етажи) спрямо площта на имота | 1,2 → до 720 кв. м РЗП |
| Озеленяване | Минимална част от имота, която остава зелена | 40% → поне 240 кв. м |
| Височина | Максимална височина или брой етажи | напр. 10 м (3 етажа) |
За жилищна зона с малка височина (Жм) Наредба № 7 за правилата и нормативите за устройство на териториите предвижда горни граници: плътност 60%, Кинт 1,2, озеленяване поне 40% и височина до 10 м. Конкретният ПУП обаче може да определи по-ниски стойности. Затова важи вашата скица, а не общото правило.
Път, ток, вода, канал
- Достъп: урегулираният имот трябва да има лице към улица или път по ПУП. Проверете дали пътят е реално изграден и чий е, а не само нарисуван.
- Ток и вода: изходните данни и условията за присъединяване от ЕРП и ВиК показват къде е най-близката точка и какво ще трябва да изградите. Ако проектът не бъде внесен за одобряване в 1 година от визата, ще трябват нови изходни данни (чл. 140а, ал. 8).
- Канал: ако няма канализация, ще ви трябва друго решение за отпадните води. В регистрираните свлачищни райони застрояване без изградена канализация не се допуска (чл. 87, ал. 5 ЗУТ).
Геология, свлачища, сервитути
- Свлачища: МРРБ поддържа регистър на свлачищните райони чрез Държавното дружество за геозащита (чл. 95, ал. 2 ЗУТ). В регистриран район строеж се разрешава след предварително съгласие на министъра и при допълнителни условия (чл. 96, ал. 4). Направете справка, преди да купите.
- Инженерно-геоложко проучване: при наклонен терен, насипи или висок подпочвен слой то може да промени фундамента и бюджета.
- Сервитути: въздушни електропроводи, водопроводи и газопроводи през имота носят ограничения за строеж в определена зона около тях. Проверете в кадастралната карта и на място.
Кадастър и Имотен регистър
Сравнете скицата от кадастралната карта (АГКК) с това, което виждате на терена: граници, огради, площ. Проверете дали собственикът в кадастъра съвпада с продавача. В Имотния регистър (Агенция по вписванията) проверете ипотеки, възбрани и вписани искове.
Разходи по сделката (ориентировъчно)
- Местен данък при придобиване: от 0,1% до 3% според общината. В София ставката е 3%.
- Такса вписване: 0,1%.
- Нотариална такса: по тарифа, според материалния интерес. Изчислете я с нашия нотариален калкулатор.
- ДДС: продажбата на УПИ от регистрирано по ДДС лице е облагаема доставка. Проверете дали цената включва ДДС. Предложените промени за регистрация на продавачите на парцели сме описали тук.
Реалистичната последователност до разрешение за строеж
- Преди капарото: скица от ПУП, кадастрална скица, справка в Имотния регистър и в регистъра на свлачищата.
- Виза за проектиране с изходни данни по чл. 140а. Може да я поискате и преди окончателната сделка, със съгласието на собственика.
- Геодезическо заснемане и геоложко проучване.
- Инвестиционен проект. Сключва се писмен договор с проектант. Проектът се внася в общината с документите по чл. 144 ЗУТ.
- Одобряване на проекта: в 14 дни при оценка за съответствие от консултант или в 1 месец в останалите случаи (чл. 144, ал. 3).
- Разрешение за строеж: издава се от главния архитект, в 7 дни след одобрен проект (чл. 148, ал. 4). Може да се поиска едновременно с одобряването.
- Срокове: разрешението губи действие, ако строежът не започне до 3 години или грубият строеж не бъде завършен до 5 години от започването (чл. 153, ал. 2). Може да се презавери само веднъж.
Проверено към октомври 2026 г. Текстът е обща информация и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.
Ако харесвате конкретен парцел и искате втори поглед, преди да дадете капаро, обадете ни се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите заедно.
