Ипотеката е договор за 20–30 години, а животът рядко върви по план толкова дълго. Загуба на работа, болест, раздяла или просто по-висока вноска при плаваща лихва — и изведнъж месечното плащане става трудно. Добрата новина е, че между „не мога да платя тази вноска“ и „банката продава жилището ми“ има много стъпки и в повечето от тях вие все още имате избор. Лошата — че колкото по-късно реагирате, толкова по-малко са вариантите.
Най-силната ви позиция е преди първото просрочие. Тогава вие сте редовен клиент с временен проблем, а не длъжник „в неизпълнение“. Обадете се или отидете в клона, обяснете какво се е случило и колко време очаквате да продължи, и поискайте писмено какви решения предлага банката.
Подгответе си:
Банката оценява риска. Клиент, който идва навреме с ясен план, е много по-лесен случай от клиент, който не вдига телефона три месеца.
От 20 юни 2025 г. Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) съдържа изрични правила за работа при просрочие (чл. 46, изменен със Закона за лицата, обслужващи кредити, и купувачите на кредити, обн. ДВ бр. 50/2025):
Законът изрежда минималния набор от такива мерки: пълно или частично рефинансиране, удължаване на срока, промяна на вида на договора, разсрочване на вноските за даден период, промяна на лихвения процент, гратисен период, частични плащания, конвертиране на валута, частично опрощаване и консолидиране на дълга.
Важно уточнение: „когато е целесъобразно“ означава, че нямате автоматично право на определена мярка — банката преценява. Но тя е длъжна да мисли за решение, преди да тръгне към съда. Ако ви откаже без обяснение, поискайте мотивите писмено. Контролът по тези правила е на Комисията за защита на потребителите (чл. 66 ЗКНИП).
Когато условията се променят, банката трябва да ви даде нов погасителен план на хартия или друг траен носител, с описание на промените и как можете да подадете жалба (чл. 28а ЗКНИП).
| Ситуация | Мярка, за която да попитате |
|---|---|
| Временен спад на дохода (до година) | Гратисен период — само лихва или отложени вноски за няколко месеца |
| Трайно по-нисък доход | Удължаване на срока — по-ниска вноска, но повече лихва общо |
| Няколко кредита с високи вноски | Консолидация или рефинансиране |
| Неочаквана сума за кратко | Разсрочване на просрочената част |
Всяка мярка има цена: удължаването на срока и гратисният период почти винаги увеличават общо платената лихва. Сметнете я, преди да подпишете анекса. Ако друга банка предлага по-добри условия, разгледайте и рефинансирането — но то е реалистично само докато кредитът ви е редовен.
Проверете и застраховките си. Ако към кредита имате застраховка „Живот“ или полица срещу загуба на работа или трудоспособност, прочетете какво покрива — понякога тя поема вноските за определен период.
Обезщетението за забава има таван. Банката може да начислява обезщетение само върху просрочената сума и само за времето на забавата, и то не може да надвишава законната лихва (чл. 43, ал. 1–2 ЗКНИП). Ако виждате наказателни лихви върху целия остатък или такси, които приличат на санкция, поискайте разбивка.
Банката не може да откаже частично плащане (чл. 43, ал. 3). Ако можете да платите половин вноска — платете я. Това намалява просрочието и показва добросъвестност.
Всяко просрочие се отразява в Централния кредитен регистър и се помни пет години — повече за това в ръководството ни за ЦКР и ипотеката.
При продължително неплащане договорът обикновено позволява на банката да обяви целия остатък за предсрочно изискуем. Съдебната практика е категорична, че това става с изявление, което трябва да е достигнало до вас преди банката да подаде заявление в съда (ТР № 4/2013 г. на ОСГТК на ВКС, т. 18). Ако банката не го е направила, тя може да получи по съдебен ред само вноските с настъпил падеж, а не целия кредит (ТР № 8/2017 г. на ОСГТК на ВКС).
Практически извод: не пренебрегвайте писмата от банката и пазете всяко уведомление с датата, на която сте го получили.
За да събере вземането си, банката обикновено иска от районния съд заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК — въз основа на извлечение от счетоводните си книги, към което трябва да приложи договора, анексите и общите условия, или въз основа на ипотечния акт. Ако искането се основава на неравноправна клауза в потребителски договор, съдът трябва да го отхвърли (чл. 411, ал. 2, т. 3 ГПК).
Когато съдебният изпълнител ви връчи заповедта, имате един месец да подадете възражение (чл. 414, ал. 2 ГПК). Срокът не може да се продължава. В същия срок можете да обжалвате и разпореждането за незабавно изпълнение (чл. 419 ГПК).
Възражението само по себе си не спира изпълнението. Съдът може да го спре, ако дадете обезпечение — за потребител до една трета от вземането — или без обезпечение, ако представите писмени доказателства, че вземането не е дължимо, че се основава на неравноправна клауза или че сумата е изчислена неправилно (чл. 420 ГПК). Това е моментът да потърсите адвокат, а не след проданта.
Много хора смятат, че единственото жилище не може да бъде продадено от съдебен изпълнител. Тази защита съществува (чл. 444, т. 7 ГПК), но не важи срещу банката, в чиято полза е учредена ипотеката (чл. 445, ал. 1 ГПК). Ипотекарният кредитор се удовлетворява с предимство от цената на имота (чл. 173 ЗЗД).
Освен това банката не е длъжна да започне от ипотекирания имот — тя може да насочи изпълнението и към заплата, сметки или друго имущество (чл. 442 ГПК). Ако проданта не покрие целия дълг, остатъкът по правило остава дължим, защото цялото имущество на длъжника служи за обезпечение на кредиторите (чл. 133 ЗЗД).
Има изключение, което си струва да проверите: ЗКНИП задължава банката да ви предложи избор между договор, при който тя се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението, и договор с пълна отговорност (чл. 24, ал. 2). Погледнете кой вариант сте подписали.
При публична продан началната цена е 80% от оценката на имота, но не по-ниска от данъчната оценка (чл. 485, ал. 4–5 ГПК). Ако няма купувач, втората продан започва от 90% от началната цена на първата — около 72% от оценката (чл. 494, ал. 2). Към това се добавят таксите на съдебния изпълнител и разноските по делото.
Ако продадете сами, на пазарна цена и със съгласието на банката, обикновено получавате повече, покривате дълга и спестявате разноските. Как технически се плаща на банката и се заличава ипотеката при продажба, обяснихме в ръководството Продавате имот с неизплатена ипотека. До самата продан имотът остава във ваше владение (чл. 486, ал. 1 ГПК), така че има време — но то изтича бързо.
От 2025 г. в България действа Законът за несъстоятелност на физическите лица, а регистърът по него заработи през август 2026 г. Процедурата обаче не е начин да запазите ипотекирано жилище или да заличите ипотеката — правото на банката върху имота остава. Ако имате много дългове, говорете с юрист, преди да подадете молба.
Ако обмисляте дали да преструктурирате, да рефинансирате или да продадете навреме, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще направим сметката заедно и ще ви кажем каква цена реалистично може да постигне жилището ви.
Информацията е обща и не е правна или финансова консултация. Проверено към ноември 2026 г. по ЗКНИП (с измененията от ДВ бр. 50/2025) и ГПК. При получена заповед за изпълнение се консултирайте с адвокат незабавно.
