Право на строеж (суперфиция): какво купувате, когато земята е на друг, общински терен под блока и какво да проверите

Отваряте нотариалния акт на апартамента и четете: „...ведно с отстъпеното право на строеж“. Дял от земята обаче не е описан. Това не е грешка. Означава, че сте собственик на жилището, но земята под сградата е на някой друг — държавата, общината, предишен собственик или самите съседи, но в друго съотношение. Юридическият термин е право на строеж, а в старите учебници — суперфиция.

Какво е право на строеж

Обикновено собственикът на земята е собственик и на всичко, построено върху нея. Правото на строеж е изключение: собственикът на земята отстъпва на друг правото да построи сграда върху нея и тази сграда става собственост на строителя, без земята да преминава към него.

Така за един и същ имот има двама собственици:

• Собственик на земята, чиято собственост е обременена — тя е „тежест“ върху земята.
• Собственик на сградата (или на отделния апартамент в нея), който притежава постройката и правото тя да стои там.

Правото на строеж се учредява с нотариален акт (или по административен ред, когато земята е общинска или държавна) и се вписва в имотния регистър.

Двата етапа: преди и след построяването

1. Право да се построи. Докато сградата не е построена, съществува само правото да се построи. То се погасява по давност, ако не бъде упражнено в продължение на 5 години (чл. 67 от Закона за собствеността). Според практиката на ВКС за да се запази, е достатъчно строежът да е започнал в този срок — не е нужно да е завършен.

2. Собственост върху построеното. След като сградата е изградена, правото на строеж се „превръща“ в право на собственост върху нея. То вече не се погасява с неупражняване и може да се продава, наследява и ипотекира като всеки имот.

Кога ще срещнете право на строеж

Ново строителство в схема „обезщетение“. Собственикът на парцела учредява право на строеж на строителя срещу апартаменти. Строителят продава вашия апартамент заедно с идеална част от правото на строеж или от земята — в зависимост от договора. Как работи тази схема от страната на собственика, описахме в „Парцел срещу апартаменти“.

Стари блокове на общинска или държавна земя. Част от блоковете, строени по държавни и общински програми, стоят на земя, която никога не е прехвърляна на собствениците на жилищата. Те притежават апартамента и право на строеж, но не и земята.

Гаражи и постройки на общински терен. Много гаражи в междублоковите пространства са строени с право на строеж върху общинска земя.

Надстрояване. Правото на надстрояване и пристрояване е вид право на строеж — разгледахме го в ръководството за надстрояване на жилищен блок.

Общинска земя под блока: има ли значение

За ежедневието на собственика — почти не. Апартаментът се продава, наследява и ипотекира нормално. Има обаче три ситуации, в които земята започва да има значение:

• Надстрояване, пристрояване или ново строителство на мястото на сградата — без собственика на земята нищо не става.
• Разрушаване или пълно обновяване на сградата — тогава въпросът „чия е земята“ определя кой какво получава.
• Пазарна стойност — при иначе еднакви жилища купувачите и оценителите понякога предпочитат това, при което земята е включена.

Собствениците на законно построена сграда върху общинска земя по правило могат да я изкупят — общинските съвети одобряват такива продажби по чл. 35, ал. 3 от Закона за общинската собственост, обикновено по цена, определена от независим оценител. За блок това изисква организация на всички собственици и решение на общинския съвет, затова на практика се случва рядко.

Какво да проверите преди покупка

1. Нотариалният акт на продавача. Какво точно пише — идеални части от земята или „отстъпено право на строеж“? Как се чете актът, обяснихме в „Как да прочетете нотариален акт“.
2. Първоначалният акт за учредяване. Кой е учредил правото, за каква сграда, с какви параметри и за какъв срок. Правото на строеж може да е безсрочно или срочно. При срочно право последиците от изтичането на срока зависят от договора и закона и могат да бъдат сериозни — изисква се правен анализ.
3. При ново строителство — изтекли ли са 5 години от учредяването и кога е започнал строежът. Ако срокът е изтекъл преди започване, правото може да е погасено. Проверете и етапите на строежа — разгледахме ги в ръководството за акт 14, акт 15 и акт 16.
4. Договорът между собственика на земята и строителя. Има ли неизпълнени задължения, неустойки или иск за разваляне? Развален договор може да засегне и купувачите.
5. Имотният регистър. Ипотеки върху правото на строеж или върху земята, възбрани, искови молби.
6. Гараж на общински терен. Има ли вписан акт за учредяване на право на строеж, или постройката е „търпима“ без документ? Без право на строеж гаражът може да е незаконна постройка.

Данъци и такси накратко

Учредяването на право на строеж е разпореждане, което подлежи на нотариална такса и на местен данък върху данъчната оценка на правото. При учредяване от регистрирано лице може да възникне и ДДС. При покупка на готов апартамент с прилежащото му право на строеж плащате обичайните такси при покупка.

Накратко

• Правото на строеж позволява сградата да е на един собственик, а земята — на друг.
• Неупражнено 5 години, правото да се построи се погасява; построеното остава собственост завинаги.
• Общинската земя под блока рядко пречи на ежедневието, но има значение при надстрояване, ново строителство и оценка.
• Преди покупка проверете първоначалния акт за учредяване, срока, договора със строителя и регистъра.

Ако купувате жилище, гараж или ново строителство върху чужда земя и не сте сигурни какво точно ще притежавате, обадете се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме документите заедно.

Информацията е обща и не е правен съвет за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.