Все по-често собствениците в по-стари блокове получават предложение: инвеститор иска да построи един или два етажа върху сградата, а срещу това предлага нов покрив, ремонт на фасадата, асансьор или пари. Звучи като сделка без губещ. На практика това е една от най-сложните операции в етажната собственост — и една от най-рисковите, ако бъде направена набързо.
В това ръководство обясняваме какво изисква законът за надстрояване и пристрояване на сграда в етажна собственост, какво реално отстъпват собствениците и какво да проверите, ако купувате жилище в такъв блок или в самата надстройка.
Правната рамка е проверена по консолидираните текстове на ЗУТ, Закона за собствеността и ЗУЕС към октомври 2026 г. Законодателството в строителството се променя — преди конкретна сделка проверете актуалната редакция.
Първото, което трябва да е ясно: покривът, земята под сградата, основите, външните стени, стълбищата и плочите са общи части на всички собственици (чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността). Собственикът на последния етаж няма повече права върху покрива от собственика на първия.
Затова нито един собственик сам, нито управителят на входа, не може да „продаде покрива“. Правото да се строи върху сградата се учредява от всички.
Надстрояването и пристрояването на сграда в етажна собственост се разрешава въз основа на два документа (чл. 183, ал. 2 ЗУТ):
Правото на надстрояване се учредява само за съществуваща сграда (чл. 66, ал. 4 ЗС). Ако държавата или общината е собственик на земята или на обект в сградата, договорът и съгласието се дават в писмена форма по специалните правила за държавната и общинската собственост (чл. 183, ал. 3 ЗУТ).
Общото събрание не замества подписите. По ЗУЕС общото събрание може да вземе решение за предприемане на действия по надстрояване и пристрояване, но само със 100% от идеалните части от общите части (чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС). Управителят представлява собствениците по такава сделка само ако е изрично упълномощен от общото събрание (чл. 23, ал. 3 ЗУЕС). И дори при единодушно решение, ЗУТ изисква нотариално заверено съгласие от всеки собственик.
На практика това означава, че един несъгласен собственик — или един неоткрит наследник — спира проекта.
Договорът се сключва със собственика на поземления имот. В повечето блокове това са самите собственици на жилищата, които притежават земята в идеални части — но не винаги. При част от сградите, строени по държавни програми, земята може да е общинска или държавна.
Преди каквито и да е преговори извадете нотариалните актове и проверете в имотния регистър дали в тях е описан дял от земята. Ако не е, първо трябва да се изясни кой е собственикът — с него ще е договорът.
Когато надстрояването засяга конструкцията на сградата, разрешение за строеж се издава едва след обследване по чл. 176в ЗУТ (чл. 148, ал. 13 ЗУТ). Обследването се извършва от лицензиран консултант или от проектанти с пълна проектантска правоспособност, като в екипа задължително участва инженер с право на технически контрол по част „Конструктивна“.
За собствениците това е най-важният документ в цялата процедура. Поискайте го, прочетете заключенията и не подписвайте съгласие, преди да знаете какво казва той за носимоспособността на сградата и какви укрепвания предвижда.
Тук е частта, която почти никой не обяснява на собствениците.
При надстрояване новите собственици придобиват, срещу заплащане, дял от всички общи части на сградата, включително от земята. Дяловете на всички се преизчисляват според стойността на отделните обекти към момента на завършване на строежа (чл. 40, ал. 2 ЗС).
С други думи, всеки досегашен собственик ще притежава по-малък процент от земята и общите части. Това има две практически последици:
Всеки договор е различен, но в практиката ни следните точки решават дали сделката е защитена:
Преди подпис договорът трябва да бъде прегледан от юрист, който представлява собствениците, а не от юриста на инвеститора.
Не всяка промяна горе е надстрояване. Ако искате да преустроите собственото си таванско помещение, без да засягате общи части, важат правилата за преустройство (виж нашето ръководство за ремонт на апартамент в блок).
Друго е, ако проектът присъединява обща част — общ таван, коридор, сушилня — към ваш обект или създава нов самостоятелен обект от нея. Тогава е нужен договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици (чл. 185, ал. 3 ЗУТ), а при завземане на общи части — съгласие на всички собственици с нотариална заверка на подписите (чл. 185, ал. 2 ЗУТ). Ако таванът се превръща в жилище или ателие, проверете и правилата за смяна на предназначението.
Когато оглеждаме апартамент — особено на последния етаж — проверяваме в имотния регистър дали върху сградата има вписан договор за учредяване на право на надстрояване. Ако има, купувачът трябва да знае, че над него може да започне строеж: шум, скеле, временен покрив и риск от течове през следващите години.
Питаме и управителя дали са водени разговори с инвеститор, дали е взимано решение на общото събрание и дали е правено обследване на сградата.
Тук проверката е по-дълга от обичайната:
Надстройка над стара сграда може да е отлична покупка — нов имот на утвърдено място. Но само ако всяко звено от тази верига е налице.
Надстрояването на блок изисква нотариален договор със собственика на земята и нотариално заверено съгласие на всеки собственик, а при засягане на конструкцията — обследване преди разрешението за строеж. Срещу обезщетението собствениците отстъпват част от дела си в земята и общите части. Добрият договор урежда сроковете, гаранциите и отговорността за щети, а не само „новия покрив“.
Ако във вашия блок има предложение за надстрояване или обмисляте покупка в такава сграда — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите и ще ви кажем какво липсва, преди да подпишете.
