Повечето ремонти в апартамент не изискват никакви документи от общината. Има обаче ясна граница, след която ремонтът става „строеж“ по смисъла на закона и без разрешение е незаконен. Ето къде минава тази граница и какво друго трябва да спазите, когато живеете в блок.
По чл. 151, ал. 1, т. 1 ЗУТ за текущ ремонт на сгради и инсталации не се изисква разрешение за строеж. Законът определя какво е текущ ремонт (§ 5, т. 43 от ДР на ЗУТ): подобряване и поддържане в изправност, както и вътрешни преустройства, при които:
На практика това обхваща: боядисване и шпакловка, нови подови настилки, плочки, подмяна на санитария, вътрешни ел. и ВиК инсталации в жилището, нова дограма и врати, кухня и вградени мебели, преместване на леки (неносещи) преградни стени.
Отделно чл. 151, ал. 1, т. 6 ЗУТ изрично изключва от разрешение остъкляването на балкони и лоджии. За недвижими културни ценности и в охранителните им зони дейностите по чл. 151 се съгласуват по Закона за културното наследство (чл. 151, ал. 2 ЗУТ).
Щом работата засяга конструкцията – носеща стена, колона, греда, плоча – тя вече не е текущ ремонт. Това е преустройство, основен ремонт (§ 5, т. 42) или реконструкция (§ 5, т. 44), за които важи общото правило: строеж се извършва само ако е разрешен (чл. 148, ал. 1 ЗУТ), а разрешението се издава от главния архитект на общината (чл. 148, ал. 2).
Типични примери:
Строеж без разрешение е незаконен (чл. 225, ал. 2, т. 2 ЗУТ) и може да бъде спрян и премахнат. За купувача по-късно това е проблем: банката и нотариусът гледат документите, а несъответствието между одобрените чертежи и реалното състояние е спорно при продажба.
Дали една стена е носеща, не може да се реши на око – зависи от строителната система на сградата. Преди да чукате, поръчайте оглед и писмено становище от инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност. Ако той потвърди, че стената не е носеща и натоварванията не се променят, работата остава текущ ремонт. Ако не – той ще изготви конструктивната част на проекта, нужна за разрешението.
За смяна на предназначението на жилище (офис, кабинет, магазин) чл. 38, ал. 7 ЗУТ изрично изисква мотивирано становище на инженер-конструктор – вижте ръководството ни за смяна на предназначението.
Носещите стени, плочите, колоните, външните стени, покривът и главните линии на инсталациите са общи части (чл. 38 от Закона за собствеността). Затова преустройството, което ги засяга, изисква не само разрешение, но и съгласие на съседите:
Дори при текущ ремонт ЗУЕС задължава собственика да не причинява вреди на другите обекти и общите части, да не нарушава архитектурния вид, носимоспособността и пожарната безопасност на сградата (чл. 6, ал. 1, т. 2 и т. 5). Това важи и за остъкляването на балкона и смяната на дограмата: те не изискват разрешение, но не бива да променят фасадата произволно. Добра практика е да уведомите управителя и съседите предварително.
В София Наредбата на СОС за масовите мероприятия, общинските имоти и шума в жилищни сгради забранява шум от строително-монтажни и ремонтни дейности в работни дни от 22:00 до 08:00 ч. и от 14:00 до 16:00 ч. (чл. 19, ал. 1). В почивни и празнични дни шумните дейности са забранени изцяло, освен със съгласие на засегнатите обитатели (чл. 19, ал. 2).
Глобата за физическо лице е от 51 до 102 €, а имуществената санкция за фирма – от 102 до 204 € (чл. 29, ал. 1). Другите общини имат собствени наредби – проверете вашата.
По информацията на Столичната община:
Ако контейнерът трябва да стои на тротоар или улица, уточнете предварително с районната администрация дали е нужно разрешение и какви са условията.
Течът към долния етаж е най-честият спор при ремонт. По ЗУЕС собственикът е длъжен да обезщети вредите, причинени на други обекти при отстраняване на повреди в своя имот (чл. 6, ал. 1, т. 14), а при преустройство по чл. 185 ЗУТ трябва да отстрани всички повреди от строителните работи (чл. 185, ал. 6). Проверете дали жилищната ви полица покрива отговорност към трети лица и какво изисква фирмата-изпълнител – повече в ръководството ни за застраховката на жилището.
Сключете писмен договор с изпълнителя (обем, срокове, цена, гаранция) и пазете фактурите и протоколите. Министерството на финансите предлага от 2027 г. плащанията в строителството да стават само по банков път – засега това е проект, не действащо правило; подробности в нашата новина.
Тази статия е обща информация, а не правна или техническа консултация за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
Ако планирате ремонт преди продажба или купувате жилище с извършени преустройства, обадете ни се или ни посетете в офиса – ще прегледаме заедно документите и ще ви кажем какво да проверите.
