Притежавате парцел в града, а строител предлага да построи жилищна сграда, като в замяна получите няколко апартамента. Това е една от най-честите сделки със земя в България, известна като „обезщетение срещу право на строеж“. Може да е много изгодна, но собственикът поема реален риск: дава правото си още в началото, а обектите си получава чак след години.
Според чл. 63 от Закона за собствеността (ЗС) собственикът на земята може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху нея. На практика строителят получава право на строеж само за своите обекти (апартаменти, гаражи, магазини). Обектите за собственика остават негови по силата на чл. 92 ЗС (приращение). Става собственик на тях с тяхното изграждане, без да ги „купува“.
Обезщетението обикновено е процент от разгънатата застроена площ (РЗП) или конкретни обекти. Процентът зависи от локацията, параметрите на парцела и пазара. Затова сравнявайте поне две-три оферти, а не „средни проценти“.
Независимо от процента, договорът трябва да е конкретен:
| Какво да има в договора | Защо |
|---|---|
| Номер, етаж, площ и изложение на всеки обект на собственика по одобрения проект | Иначе спорът „кои са моите апартаменти“ идва след години |
| Идеални части от общите части и от земята | Определят реалния дял в сградата |
| Степен на завършеност при предаване (напр. „до ключ“ с описание на материалите) | „Завършен“ без описание означава различно за всяка страна |
| Срокове по етапи: проект, разрешение за строеж, груб строеж, Акт 15, Акт 16 | Дават ясни основания за неустойка и разваляне |
| Какво става при промяна на проекта | Отклоненията могат да намалят вашите площи |
Ако проектът още не е одобрен, уговорете, че обектите ви ще бъдат конкретизирани с анекс до определен срок след одобряването. Уговорете също минимална площ, под която не може да се слезе.
Най-големият риск е строителят да построи и продаде своите обекти, а вашите да останат недовършени. Затова договорете поне някои от следните мерки:
Чл. 67 ЗС предвижда, че правото на строеж се погасява по давност в полза на собственика, ако не бъде упражнено 5 години. Съдебната практика приема, че срокът тече от момента, в който строежът е фактически възможен. Дали правото е „упражнено“ се преценява различно: при някои решения е нужен груб строеж, при други е достатъчно разрешение за строеж. Затова не разчитайте само на чл. 67. Уговорете собствени, по-кратки срокове в договора.
Ако строителят спре работа или изпадне в несъстоятелност:
Сградата може да се прехвърля като право на строеж до завършване на грубия строеж. След това предмет на сделките са самите обекти (чл. 181 ЗУТ). Какво означават Акт 14, Акт 15 и Акт 16 сме обяснили отделно в ръководството за новото строителство.
За целите на ДДС сделката е замяна. НАП я третира като две насрещни доставки (чл. 130 ЗДДС): учредяване на правото на строеж от собственика и строителство от строителя. Данъчната основа е пазарната стойност на насрещно полученото (чл. 26, ал. 7 ЗДДС).
Учредяването на право на строеж преди издаване на разрешение за строеж е освободена доставка по чл. 45, ал. 2 ЗДДС. Собственик-физическо лице, който не е регистриран по ДДС, обикновено не начислява данък. Строителят, от своя страна, начислява ДДС върху доставката на новите обекти. Планираните промени в регистрацията по ДДС за продавачи на нови сгради и парцели сме разгледали в отделна статия.
Сделката „парцел срещу апартаменти“ е добра, когато обезщетението е описано обект по обект, сроковете са разделени на етапи, а гаранциите са реални, а не само на хартия. Колкото по-рано включите адвокат и счетоводител, толкова по-евтино ще ви излезе.
Проверено към октомври 2026 г. Текстът е обща информация и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.
Ако обмисляте подобна сделка за своя парцел, обадете ни се или ни посетете в офиса. Ще прегледаме параметрите на имота и предложенията, които сте получили.
