В почти всяка обява за апартамент в блок има ред „с мазе“ или „с таванско помещение“. Купувачите го приемат като бонус от няколко квадратни метра, продавачите — като нещо, което може да се отдели и продаде по-късно. Правно погледнато и двете представи често са неточни. Ето какво всъщност стои зад този ред.
В типичния случай мазето и таванското помещение са принадлежност към жилището — помещения, предназначени да му служат. Правилото на чл. 98 от Закона за собствеността е, че принадлежността следва собствеността на главната вещ. Продавате ли апартамента, с него преминава и мазето; дарявате ли го — също.
Затова мазето и таванът обикновено нямат собствен идентификатор в кадастъра, а са описани в нотариалния акт и в схемата на апартамента — с номер, площ и местоположение. Ако в акта има описано мазе, а продавачът ви показва друго, това е въпрос, който трябва да се изясни преди подписа. Как се чете описанието на имота и идеалните части — в ръководството ни как да прочетете нотариален акт.
Логиката е същата като при паркомястото, което е принадлежност към жилище — подробно в ръководството ни за гаражи и паркоместа.
По правило — не. Преобладаващата съдебна практика приема, че избено или таванско помещение, което е принадлежност към жилище, не може да бъде самостоятелен обект на продажба с отделен нотариален акт, отделно от жилището. Договор, с който „само мазето“ се прехвърля на външно лице, рискува да бъде нищожен, а купувачът — да си търси парите обратно по съдебен ред. Същото важи при делба между наследници: мазето не може да се „даде“ на един, а апартаментът — на друг.
Има изключения, но те изискват конкретна преценка:
Ако някой ви предлага да купите мазе или таван без жилище — или да „задържите“ мазето, когато продавате апартамента — първо поискайте правна проверка.
Тук е най-честото недоразумение. Чл. 38 от Закона за собствеността изброява общите части на сградата — покрива, стените между таванските и избените помещения, вратите към общите тавански и избени помещения и всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Ако подпокривното пространство не е проектирано като жилища, ателиета или отделни тавански помещения, то по правило е обща част на всички собственици — дори в нечий нотариален акт да пише, че таванът е негов. Документът за собственост не може да превърне обща част в индивидуална.
Практически: преди да платите за „апартамент с таван“, проверете в одобрения проект и в схемата дали таванското помещение е обособено като принадлежност към този апартамент, или реално става дума за общото подпокривно пространство, което съседите ползват.
Превръщането на таванско помещение в жилище е строеж по смисъла на ЗУТ, а не ремонт. То изисква одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж, а след това — въвеждане в експлоатация.
Когато преустройството засяга общи части или води до промяна на предназначението (а при таван почти винаги е така), чл. 185 от ЗУТ изисква нотариално заверено съгласие на собствениците — на практика на всички. Как работят мнозинствата в етажната собственост — в ръководството ни за общото събрание на етажната собственост.
Самото жилище трябва да отговаря на минималните изисквания на чл. 40, ал. 1 от ЗУТ: самостоятелен вход, поне едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и складово помещение (то може да е и извън жилището). Подпокривно пространство без нормален достъп по стълби и без нужната височина трудно ще ги покрие.
Кои промени в апартамента не изискват разрешение и кои изискват — в ръководството ни за ремонт на апартамент в блок.
Срещат се обяви за мансарди и тавански жилища на атрактивни цени. Преди да продължите, проверете:
Таванско помещение, обзаведено като жилище без тези документи, остава таванско помещение. Това рефлектира върху кредита (банките финансират законни жилища), върху адресната регистрация и върху бъдещата продажба.
Почти никога. Нормите за жилищата — разположение, осветеност, проветряване, височина — обикновено не могат да бъдат изпълнени в избен етаж, а съдебната практика не признава за жилище преустроено мазе. Ако виждате обява за „студио в сутерена“, поискайте документите, с които обектът е узаконен като жилище; липсата им е сериозен сигнал.
Мазето и таванското помещение по правило са принадлежност към апартамента: следват го при продажба и не се продават отделно. Подпокривното пространство, което не е обособено, е обща част, каквото и да пише в един акт. Превръщането на тавана в жилище е строеж с проект, разрешение и съгласието на съседите.
Ако купувате или продавате апартамент с мазе, таван или мансарда и искате да проверим какво точно включва сделката — обадете се или заповядайте в офиса ни.
Информацията е обща и не замества правна консултация по конкретен случай. Проверена към октомври 2026 г.
