„Купувам паркомясто“ звучи просто, но юридически под тези думи може да стоят поне четири различни неща: самостоятелен гараж с идентификатор в кадастъра, идеални части от общ подземен паркинг, място, което е обща част на сградата, или просто право да паркирате в двора. От това зависи дали изобщо можете да продадете мястото отделно, как се описва в нотариалния акт, кой плаща поддръжката и дали ще можете да монтирате зарядно. Ето какво да проверите, преди да платите. Информацията е проверена към октомври 2026 г.
От края на 2015 г. Законът за устройство на територията изисква в сграда в режим на етажна собственост местата за паркиране да се предвидят още в инвестиционния проект по един от три начина (чл. 37, ал. 4 ЗУТ). Към тях на практика се добавя и паркирането в двора.
| Какво е по проект | Какво реално придобивате | Може ли да се продаде отделно |
|---|---|---|
| Гараж или паркинг-гараж – самостоятелен обект | Целия обект (затворен гараж, бокс) или идеални части от общ подземен паркинг плюс уговорено конкретно място | Да – това е недвижим имот с идентификатор |
| Паркинг-гараж – обща част на сградата | Нищо отделно – само право да ползвате място, разпределено от общото събрание | Не – общите части не се продават самостоятелно |
| Места за паркиране – принадлежност към апартаментите | Мястото „следва“ жилището, както мазе или таван | По преобладаващото тълкуване – само заедно с жилището или на друг собственик в същата сграда |
| Място в двора | Право на ползване на част от дворното място | Не – разпределя се ползване, а не собственост |
Самото паркомясто, нарисувано на пода, не е самостоятелен обект на собственост. Затова формулировки като „продава се паркомясто № 12“ без уточнение какъв е правният режим трябва да ви накарат да зададете въпроси.
Ако гаражът е самостоятелен обект, той има собствен идентификатор в кадастралната карта и се прехвърля с нотариален акт като всеки друг имот. При затворен гараж (бокс) купувате целия обект.
При общ подземен паркинг – самостоятелен обект ставате съсобственик: придобивате определени идеални части от целия паркинг (включително рампата и маневрените площи), а конкретното място е ваше по силата на разпределение на ползването. Затова проверете:
Ако проектът определя гаража като обща част, никой не може да ви го продаде отделно – дори да има договор, той не ви прави собственик. Ползването се разпределя от общото събрание на етажната собственост.
За двора законът е изричен: когато дворното място е обща част, паркирането може да се осигури чрез разпределяне на ползването на част от свободната дворна площ от общото събрание, при спазване на минималната задължително озеленена площ (чл. 43, ал. 3 ЗУТ). Това е право на ползване, което се урежда с решение, а не имот, който да купите или ипотекирате. Ако продавачът обещава „закрепено място в двора“, поискайте протокола от общото събрание.
Ако купувате с кредит, попитайте банката отрано дали финансира и мястото и как го приема като обезпечение – самостоятелният гараж, идеалните части и принадлежността се третират различно. Разходите за нотариус и вписване можете да прецените с нашия нотариален калкулатор.
За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране по правило се осигуряват в границите на имота (чл. 43, ал. 1 ЗУТ). Изключения се допускат от органа, издаващ разрешението за строеж, при технически или нормативни причини – размер или наклон на имота, хидрогеоложки условия и др. (чл. 43, ал. 2 ЗУТ). Нормативите за броя се определят с наредбата по чл. 75, ал. 4 ЗУТ. Практическото следствие: ако в нова сграда местата са по-малко от апартаментите, ще има конкуренция за тях – и цена.
От края на септември 2023 г. ЗУЕС изрично предвижда решение на общото събрание за изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства – с мнозинство повече от 50 % от идеалните части от общите части (чл. 17, ал. 2, т. 6 ЗУЕС). Така за кабели и табла през общите части не е нужно единодушие. Ако паркингът е самостоятелен обект в съсобственост, ще ви трябва и съгласие по правилата за управление на съсобствената вещ. Преди покупка попитайте дали има предвидено захранване и мощност за зарядни.
Преди да платите за паркомясто, разберете какво точно е то по проект – самостоятелен обект, идеални части, обща част, принадлежност или място в двора. От отговора зависи всичко останало: нотариалният акт, кредитът, данъкът, поддръжката и дали някой ден ще можете да го продадете.
Тази статия е обща информация и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.
Ако обмисляте покупка на жилище с гараж или паркомясто, обадете ни се или заповядайте в офиса ни – ще прегледаме документите заедно, преди да поемете ангажимент.
