В жилищния блок почти нищо не се решава от един човек. Ремонтът на покрива, смяната на асансьора, саниране, таксата за почистване, дори кой ще бъде домоуправител — всичко минава през общото събрание на етажната собственост. Правилата са в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), който беше съществено променен през 2023 г.
Това ръководство е продължение на текста ни за публичния регистър на домоуправителите. Там разгледахме кой управлява сградата. Тук — как се вземат решенията и кой колко плаща.
Общото събрание се свиква от управителния съвет (управителя), а може да бъде поискано и от собственици, които притежават поне 20% идеални части от общите части.
Поканата трябва да бъде подписана от свикващите и поставена на видно място на входа най-малко 7 дни преди датата (при спешни случаи — 24 часа). В нея се посочва дневният ред. Решения извън обявения дневен ред по правило не се вземат.
От 2023 г. събранието може да се проведе и в смесен режим — присъствено и чрез видеоконференция, ако самоличността на участниците е гарантирана. Редът за това трябва да е уреден в правилника за вътрешния ред на сградата.
Тук е най-голямата промяна. По действащия текст събранието се провежда, ако присъстват лично или чрез представител собственици с поне 51% идеални части (преди — 67%). Ако кворум няма, събранието се отлага с един час и се провежда при поне 26% (преди — 33%).
Когато един собственик притежава над 51% от идеалните части — например инвеститор, който още не е продал апартаментите — кворумът е 75%. Целта е мажоритарният собственик да не решава сам.
Гласът на всеки собственик тежи колкото притежаваните от него идеални части. Законът разграничава няколко прага (изчислени спрямо идеалните части на етажната собственост):
| Решение | Необходимо мнозинство |
|---|---|
| Надстрояване, пристрояване, учредяване на право на строеж, промяна на предназначението на общи части | 100% |
| Полезни разходи, заеми, опрощаване или разсрочване на задължения | 75% |
| Основно обновяване, ползване на европейски, държавни или общински средства | 51% |
| Избор на управителен съвет (управител) или възлагане на професионален управител | повече от 50% |
| Всички останали решения | повече от 50% от представените идеални части |
За част от решенията (например за ремонт и обновяване) законът допуска и неприсъствено гласуване с писмена декларация — на хартия или с квалифициран електронен подпис — в 7-дневен срок след събранието. Това е полезно за блокове, в които много собственици не живеят постоянно.
Ако правите ремонт в собствения си апартамент и засягате общи части — фасада, носещи стени, вертикални щрангове — ще ви трябва именно такова решение. Повече за това в ръководството ни за ремонт на апартамент в блок.
Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. За съставения протокол се поставя съобщение на входа, а собствениците могат да получат копие.
Запазете си копие. От получаването на съобщението тече срокът за оспорване, а самият протокол е основанието, с което управителят може да събира неплатени вноски по съдебен ред.
ЗУЕС разделя разходите на две групи и ги разпределя по различен начин.
1. Ремонт, обновяване, реконструкция на общите части. Покрив, фасада, асансьор, входна врата, саниране. Тези разходи се поемат от собствениците съразмерно с идеалните им части. Наемателят не ги дължи, освен ако не е уговорено друго с наемодателя.
2. Управление и текущо поддържане. Ток в общите части, почистване, асансьорна поддръжка, възнаграждение на управителя. По подразбиране тези разходи се разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите, като законът предвижда облекчения — например при продължително отсъствие. След промените от 2023 г. общото събрание може с 51% да приеме и друг начин на разпределение — по идеални части или поравно по обекти.
Затова двама съседи с еднакви апартаменти могат да плащат различни месечни вноски — зависи колко души живеят във всеки.
Всяка етажна собственост трябва да има фонд „Ремонт и обновяване“. Размерът на вноските се определя с решение на общото събрание. Парите се събират в отделна сметка със специално предназначение на името на председателя на управителния съвет (управителя) или на сдружението и се харчат само за ремонти, за мерките от техническия паспорт на сградата или за други цели, определени от събранието.
На практика това е най-важният показател за „здравето“ на блока. Сграда с празен фонд и стар покрив означава, че следващият ремонт ще бъде платен изведнъж — от който е собственик в този момент.
Решенията на общото събрание са задължителни и за отсъствалите, и за гласувалите против. Когато собственик или обитател не плати в срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за заповед за изпълнение по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс, като приложи препис от решението на общото събрание. Ако длъжникът не възрази в срок, заповедта влиза в сила и може да се стигне до принудително изпълнение.
Затова решенията за размера на вноските трябва да са взети редовно и протоколирани прецизно — иначе етажната собственост трудно ще събере вземането си.
Всеки собственик може да поиска от районния съд по местонахождението на сградата да отмени незаконосъобразно решение. Срокът е кратък и преклузивен — 30 дни от получаване на съобщението за протокола. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.
Отделно от това, ако решение е нищожно — например взето от събрание, което изобщо не е свикано — това може да се установи и без ограничение във времето. Разграничението между двата случая е правен въпрос, който е добре да се прецени с юрист още преди да изтече 30-дневният срок.
Преди да подпишете предварителен договор, проверете етажната собственост така, както проверявате и самия имот:
Много от тези въпроси са и в нашия чеклист за оглед на жилище.
След покупката не забравяйте: в 15-дневен срок от придобиването трябва да подадете декларация за вписване в книгата на етажната собственост. Същото задължение има и наемателят, когато започне да ползва жилището.
Ако купувате или продавате апартамент и не сте сигурни какво означават решенията на вашия вход — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме протоколите заедно и ще ви кажем какво стои зад тях.
Информацията е проверена към октомври 2026 г. по действащия текст на ЗУЕС и има общ характер. Тя не замества конкретна правна консултация.
