Обявата е направена, за да ви доведе до вратата. Огледът е единственият момент, в който можете да проверите сами онова, което снимките не показват: миризмата на влага, шума от булеварда, налягането на водата и това какво е състоянието на входа. Ето чеклиста, който използваме с купувачите си — разпечатайте го или го отворете на телефона.
Преди да отидете
- Поискайте точния адрес, етажа и площта и разгледайте сградата отвън (в карта с улична снимка).
- Насрочете огледа на светло. Изкуственото осветление скрива петна, пукнатини и следи от течове.
- Вземете: фенерче (или телефона), рулетка, зарядно за телефон (за проверка на контактите), бележник. Не е излишно да снимате всичко — след третия оглед жилищата се смесват в паметта.
Влага и мухъл
Това е проблемът, който най-често се „освежава“ с прясна боя точно преди продажбата.
- Ъглите — особено горните ъгли на външните стени и ъглите зад гардероби. Тъмни точки или петна значат конденз или теч.
- Под прозорците и около тях — подпрозоречните первази, ъглите на дограмата, стената под радиатора.
- Банята и кухнята — фугите около ваната и душа, таванът над душа, стената зад тоалетната. Има ли работещ вентилатор или прозорец?
- Таванът — особено на последен етаж (покрив) и под баня на горния съсед.
- Миризмата — ако влизате в проветрено жилище в студен ден, попитайте защо е проветрявано. Застоялата миризма на мухъл е сигнал, който боята не скрива.
- Мазето — ако към жилището има изба, слезте. Влагата там показва състоянието на основите и хидроизолацията.
Ако видите прясно боядисано само едно петно на тавана — питайте какво е имало там.
ВиК: вода и канализация
- Пуснете водата едновременно в кухнята и банята и вижте колко пада налягането. Пуснете и топлата — колко време отнема да дойде?
- Пуснете тоалетното казанче и изчакайте да видите дали не тече постоянно.
- Погледнете под мивките — следи от вода, ръжда, подложени кърпи или съдове.
- Тръбите — ако се виждат, какви са: стари поцинковани или нови пластмасови? Подменени ли са до вертикалния щранг или само видимата част?
- Щрангът — главните линии на инсталациите са общи части на сградата (чл. 38 ЗС). Ремонтът им засяга всички съседи и обикновено се решава от етажната собственост, затова попитайте кога е подменян.
Ел. инсталация
- Таблото — вижте го. Автоматични предпазители и дефектнотокова защита или стари бушони? Надписани ли са линиите?
- Контактите — включете зарядното в няколко контакта. Хлабави, обгорели или затоплени контакти са сериозен сигнал.
- Кабелите — ако продавачът каже, че инсталацията е „частично подменена“, попитайте коя част. В по-стари сгради все още може да се срещне инсталация с алуминиеви проводници. Мястото, където алуминият е съединен с мед, е уязвимо: при влага контактът се окислява, съпротивлението и температурата растат и съществува риск от пожар. Само електротехник може да прецени състоянието — ако имате съмнение, поканете такъв на втория оглед.
- Мощността — ако ще готвите на индукция и ще слагате климатици, попитайте дали захранването на жилището е достатъчно.
Дограма и отопление
- Отворете и затворете всеки прозорец. Затваря ли плътно, има ли конденз между стъклата, течение покрай рамката?
- Балконската врата и остъкляването на терасата — уплътнения, ръжда по металните части.
- Отоплението — парно, климатици, газ, ток? Поискайте сметките за последната зима — те казват повече от всяко обяснение.
- Радиаторите — топли ли са, ако огледът е през сезона? Има ли индивидуални разпределители и вентили?
- Изолацията — санирана ли е сградата? Ако не е, питайте дали етажната собственост планира. (Какво се случва с програмите за саниране: Санирането на блоковете през 2026 г.)
Шум, светлина и ориентация
Тези неща не се оправят с ремонт, затова им обърнете повече внимание, отколкото на кухнята.
- Посетете по различно време. Тихият следобед в неделя не казва нищо за трафика в 8 сутринта, заведението отдолу в петък вечер или училищния двор в междучасието.
- Затворете прозорците и послушайте. Чувате ли съседите, асансьора, стълбището?
- Ориентация — накъде гледат спалните и дневната? Вземете компас в телефона. Южните помещения са по-светли и топли, северните — по-хладни, а западните се прегряват следобед през лятото.
- Гледката — има ли празен парцел отсреща? Попитайте какво предвижда планът за него.
Входът, общите части и асансьорът
Купувате не само апартамент, а и дял от сградата.
- Входът и стълбището — чистота, осветление, следи от течове по стените, състояние на пощенските кутии.
- Асансьорът — работи ли, има ли табела за последния технически преглед, шуми ли?
- Покривът и последният етаж — ако е възможно, качете се до таванския етаж. Следи от течове там засягат всички.
- Фасадата — пукнатини, падаща мазилка, неравномерно изолирани апартаменти.
- Домоуправителят — попитайте кой е, как се събират вноските, има ли фонд „Ремонт и обновяване“ и кога е последното общо събрание. Как да проверите сградата в публичния регистър: Домоуправителят вече е в публичен регистър.
Паркиране и квартал
- Къде паркират живущите? Обиколете в 20–21 ч. — тогава ще видите реалната картина.
- Синя или зелена зона, паркомясто в двора — кой го ползва и на какво основание?
- Пешеходно разстояние до транспорт, магазин, училище, детска градина. Изминете го, вместо да го гледате на картата.
Въпросите към продавача
Задайте ги спокойно и запишете отговорите. Те ще ви потрябват при преговорите и при сравняването на документите.
| Въпрос | Защо е важен |
|---|
| Защо продавате? | Показва колко бърза продавачът и дали има скрит проблем (съсед, шум, теч). |
| Колко са месечните сметки — ток, вода, парно, вход? | Поискайте реални фактури, не прогнози. |
| Какви ремонти са правени и кога? | Инсталации, дограма, баня, покрив на сградата. Има ли фактури или гаранции? |
| Имало ли е течове — от вас към долния съсед или от горния към вас? | Повтарящ се теч сочи проблем в общите инсталации. |
| Има ли спорове в етажната собственост или със съседи? | Неплатени вноски, дела, спорове за таван, мазе или паркомясто. |
| Има ли задължения към етажната собственост и към доставчиците? | Поискайте последните платени сметки и потвърждение от домоуправителя. |
| Какво остава в жилището? | Кухня, уреди, климатици, осветителни тела — запишете го още сега. |
| Кога можете да освободите жилището? | Важно, ако синхронизирате с продажба или наем. |
Правната проверка — собственост, тежести, ипотеки, данъчни задължения — е отделна стъпка. Описахме я подробно в Правна проверка преди покупка на имот.
Вторият оглед
Ако жилището ви харесва, не давайте капаро след първия оглед.
- Дойдете в друг ден и в различен час — сутрин в делничен ден или вечер.
- Ако е възможно, дойдете след дъжд — течовете и влагата се виждат най-добре тогава.
- Доведете човек, който не е влюбен в жилището — той ще види онова, което вие пропускате.
- Премерете — стаите, нишите, мястото за хладилник и пералня. Площта по документи и полезната площ не са едно и също.
- Проверете отговорите — сравнете казаното от продавача със сметките и документите.
Кога да доведете специалист
Не на всеки оглед е нужен специалист, но в тези случаи си струва:
- Електротехник — стара или „частично подменена“ инсталация, бушони, загряващи контакти, планирана по-голяма мощност.
- ВиК специалист — следи от течове, ниско налягане, стари тръби в стените.
- Строителен инженер — пукнатини в стените, особено диагонални или около отворите; планирано преустройство или премахване на стени; съмнения за състоянието на покрива или основите.
- Специалист по влага и изолация — мухъл, който се връща, или влажни стени в мазето и на приземния етаж.
Цената на един час консултация е малка в сравнение с ремонта, който ще откриете след нанасянето.
Това е обща информация за огледа на жилище. Тя не замества професионалната оценка на техническото състояние или правния съвет по конкретен случай.
Огледите са нашата ежедневна работа
Ако искате да огледате жилище заедно с брокер, който знае какво да пита, обадете ни се или ни посетете в офиса. Ще ви помогнем да видите и онова, което не е в обявата.
