Все повече купувачи не ходят сами от банка на банка, а търсят „кредитен консултант“ или „ипотечен брокер“, който да намери оферта, да подготви документите и да преговаря с банките. Това може да спести време и пари — но само ако знаете кой стои срещу вас. В България тази дейност има точно име — кредитен посредник — и строги правила в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП).
В това ръководство обясняваме какво прави кредитният посредник, как да проверите дали има право да работи, кой му плаща и какво трябва да получите писмено, преди да му дадете документите си.
Законът определя кредитния посредник като лице, което не е кредитор или нотариус, свързва потребителя с кредитор и срещу заплащане прави поне едно от следните: представя или предлага договори за кредит, съдейства с подготвителни или преддоговорни действия (събиране на документи, подаване на искания) или сключва договора от името на банката (§ 1, т. 8 от ДР на ЗКНИП).
Посредниците са два вида:
Важно разграничение: брокерът на недвижими имоти, който ви намира жилището, и кредитният посредник, който ви намира кредита, са две различни дейности с различен режим. Агенцията за имоти работи като търговски посредник по Търговския закон (виж ръководството ни за договора с брокер на имоти). Който срещу заплащане ви предлага конкретни ипотечни кредити или подготвя искането ви към банката, извършва кредитно посредничество и трябва да е вписан като такъв.
За дейност като кредитен посредник се изисква вписване в регистър на БНБ (чл. 51, ал. 1 ЗКНИП). Лице, което не е вписано, няма право да използва в името или рекламата си думи, които означават кредитно посредничество — на български или чужд език (чл. 51, ал. 6).
Регистърът е публичен (чл. 53, ал. 3) и се публикува на сайта на БНБ (раздел „Банков надзор“ → „Кредитни посредници“ → „Регистър“). В него се вижда:
За вписване посредникът трябва да има търговска регистрация (или постоянен адрес в България за физическо лице), добра репутация, подходящи познания и компетентност и едногодишна застраховка „Професионална отговорност“ с платена премия (чл. 51, ал. 2). Банките също могат да работят като посредници за чужди продукти, но тогава уведомяват БНБ и също се вписват (чл. 51, ал. 7).
Ако „консултантът“ го няма в регистъра — не продължавайте. Ако го има, проверете дали данните съвпадат с фирмата, с която ще подпишете договор.
В достатъчен срок преди да ви предостави услугите си, посредникът е длъжен да ви даде на хартия или друг траен носител (чл. 7, ал. 1 ЗКНИП):
Необвързаният посредник, който получава комисиони от банките, трябва да ви каже и че имате право да поискате информация как се различават комисионите между отделните банки (чл. 7, ал. 2). Използвайте това право — то показва дали препоръката може да е повлияна от размера на възнаграждението.
На практика има три модела:
Законът не забранява нито един от тях, но изисква прозрачност:
Самата информация по закона се дава безплатно (чл. 10 ЗКНИП).
Как се сравняват ГПР, ЕСИС и таксите в две оферти, обясняваме подробно в ръководството Как да сравните две ипотечни оферти.
Посредничеството (намиране и подготовка на кредит) и съветът (индивидуална препоръка кой кредит е подходящ за вас) са различни услуги. Съвет по смисъла на ЗКНИП могат да дават само кредитори и кредитни посредници (чл. 30, ал. 2).
Ако посредникът ви предлага съвет, преди това трябва да ви каже дали препоръката се основава само на продуктите на банките, с които работи, или на по-широк кръг от пазара, и каква е таксата за съвета (чл. 30, ал. 3). Препоръката трябва да се основава на информация за вашето финансово и лично положение и да ви бъде дадена писмено (чл. 31, ал. 1 и ал. 5).
Думите „независим съвет“ или „независим съветник“ могат да се използват само ако посредникът разглежда достатъчно голям брой кредити от пазара и не получава възнаграждение за съвета или получава възнаграждение от мнозинството кредитори на пазара (чл. 32). Ако някой се рекламира като „независим“, а работи с две банки — питайте как изпълнява тези условия.
Добрият посредник спестява обиколки и подрежда документите. Но три неща остават във вашите ръце:
Посредникът трябва да има вътрешна процедура за жалби и да отговори писмено в срок до 30 дни (чл. 63, ал. 2). Ако не отговори или отговорът не ви удовлетворява, можете да се обърнете към секторната помирителна комисия за финансови услуги към Комисията за защита на потребителите (чл. 64).
Контролът е разделен: КЗП следи основно за информацията и отношенията с потребителите, а БНБ — за регистрацията, изискванията към посредниците и за познанията и компетентността на служителите им (чл. 66). При нередности по регистрацията БНБ може да заличи посредника (чл. 55, ал. 3).
Кредитният посредник може да е добър съюзник, особено ако купувате за първи път или доходите ви са по-сложни за доказване. Законът му поставя ясни условия: вписване в регистъра на БНБ, застраховка, писмено разкриване на таксите и комисионите, включване на таксата в ГПР и строги правила за думата „независим“. Проверката отнема десет минути — и си заслужава, когато става дума за кредит за двадесет или тридесет години. Повече за самия ипотечен процес има в ръководството Ипотечен кредит в България, а ориентировъчна вноска можете да сметнете с нашия ипотечен калкулатор.
Ако купувате жилище и искате да обсъдите финансирането заедно с конкретния имот — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще ви помогнем да подредите въпросите към банката или посредника, преди да подпишете каквото и да е.
Проверено към ноември 2026 г. по актуалната редакция на ЗКНИП. Текстът е обща информация, а не правен или финансов съвет за конкретен случай.
