Повечето хора подписват договор с агенция за недвижими имоти за пет минути — на първия оглед или когато дават имота си за продажба. А точно този договор определя кога и колко ще платите, дали можете да продадете сами и какво реално можете да очаквате от брокера. Това ръководство е за купувачи, продавачи и наематели. Правилата са проверени към октомври 2026 г.
В България посредничеството при сделки с имоти е търговска дейност и за него няма специален лицензионен режим. Търговският закон определя посредника като търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки (чл. 49 ТЗ) и му дава право на възнаграждение (чл. 51 ТЗ). Когато освен търсене на купувач или имот брокерът поема и конкретни действия за вас — да събира документи, да ви представлява пред трети лица — договорът съдържа и елементи на поръчка по ЗЗД (чл. 280 и сл. ЗЗД). По чл. 286 ЗЗД възнаграждение по поръчка се дължи само ако е уговорено — още една причина всичко да е писмено.
| Ексклузивен | Неексклузивен | |
|---|---|---|
| Колко агенции | Само една | Няколко едновременно |
| Продажба от самия собственик | Зависи от договора — често също води до комисионна | Обикновено без комисионна |
| Ангажимент на агенцията | По-голям — реклама, снимки, огледи, отчет | По-малък, имотът е „един от многото“ |
| Риск за вас | Обвързани сте за срока | Една и съща обява на различни цени, повече обаждания |
Законът не урежда отделно „ексклузивния договор“ — съдържанието му е изцяло въпрос на уговорка. Ексклузивът има смисъл, ако срещу него получавате конкретни ангажименти: план за реклама, професионални снимки, редовен отчет за огледите и обратната връзка. Внимавайте с клаузи, по които дължите комисионна дори ако продадете сами на човек, когото агенцията никога не е довела — те са законни, ако сте ги приели, но трябва да знаете какво подписвате. Неустойка за нарушаване на ексклузива се дължи без да се доказват вреди, но ако е прекомерна, съдът може да я намали (чл. 92 ЗЗД).
При договор с потребител клаузите, които са във ваша вреда, не отговарят на добросъвестността и водят до значително неравновесие в правата, са неравноправни (чл. 143 ЗЗП) и са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално (чл. 146 ЗЗП).
Основното правило в практиката: комисионна се дължи, когато сделката е сключена в резултат на посредничеството — брокерът ви е свързал с другата страна и това е довело до сделката. ВКС потвърждава този подход при искове по чл. 51 ТЗ (напр. т. д. № 2/2017, ТК, II о., решение от 09.02.2018). Самият оглед, без сделка, по правило не поражда възнаграждение — освен ако договорът не казва друго.
Важен е моментът, посочен в договора. Най-често това е:
Ако комисионната е дължима при предварителния договор, попитайте какво става, ако сделката не стигне до нотариус — връща ли се и при какви условия.
Отделно, по чл. 288 ЗЗД оттеглянето на поръчката не лишава довереника от правото на разноски и уговореното възнаграждение — затова предсрочното прекратяване не винаги ви освобождава от плащане. Прочетете клаузата за прекратяване.
По чл. 51 ТЗ възнаграждението се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност, от двете страни. На пазара срещате и трите варианта — само продавачът, само купувачът, или и двамата — и това често зависи от агенцията и от това с коя страна е подписан договор. Процентът не е определен от закона и се договаря. Ако агенцията взима възнаграждение и от двете страни, това трябва да ви е казано открито.
Лицата, които по занятие посредничат при сделки с недвижими имоти, са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари (чл. 4, т. 18 ЗМИП). При наем това важи за сделки с месечен наем от 10 000 € или повече. За тях законът изисква комплексна проверка на клиента (чл. 10 ЗМИП) — идентифициране, установяване на действителния собственик при фирми, цел на взаимоотношенията и произход на средствата. Физическите лица се идентифицират с официален документ за самоличност и снемане на копие от него (чл. 53 ЗМИП), а данните се пазят 5 години (чл. 67 ЗМИП). Това не е недоверие към вас — брокерът е длъжен да го направи.
Най-голямата браншова организация е Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), основано през 1992 г. Тя има Етичен кодекс и поддържа доброволен професионален регистър на брокерите. Членството не е задължително и не е държавен лиценз, но означава, че агенцията е приела етични правила и има към кого да се обърнете с оплакване. Проверете членството на сайта на сдружението.
Материалът е обща информация и не е правна консултация за конкретен случай.
Ако искате да разберете как работим ние — какво включва нашият договор, кога се дължи възнаграждението и от кого — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще ви дадем договора да го прочетете спокойно, преди да решите.
