Как да вдигнете наема законно: индексационна клауза, анекс и предизвестие — и какво може наемателят

Инфлацията през последната година върна един въпрос, който наемодателите почти бяха забравили: мога ли да вдигна наема, докато договорът тече? Наемателите питат обратното — може ли собственикът просто да ми съобщи нова цена от следващия месец?

Краткият отговор и за двете страни е един и същ: наемът се променя само така, както е уговорено. По-долу обясняваме какво казва законът, как изглежда клауза за индексиране, която работи, и как да се стигне до увеличение без спор и без празен имот.

Какво казва законът

Договорът за наем е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Законът не предвижда автоматично индексиране на наема по инфлацията, нито таван на увеличението при наем на жилище между частни лица. Затова всичко зависи от договора.

Основното правило е в чл. 20а ЗЗД: договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, и могат да бъдат изменени само по взаимно съгласие на страните или на основание, предвидено в закона. На практика:

• Срочен договор без клауза за увеличение — наемът остава същият до края на срока. Едностранно „уведомление за нова цена“ не задължава наемателя.
• Срочен договор с клауза за индексиране — увеличението става по правилата, записани в клаузата, без нов подпис.
• Безсроченият договор може да бъде прекратен от всяка страна с предизвестие (чл. 238 ЗЗД) — по правило едномесечно. Затова при безсрочен договор предложението за нов наем на практика е преговор: ако страните не се договорят, всяка може да прекрати договора.

Важен детайл: ако срокът изтече и наемателят продължи да живее в имота със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се смята продължен за неопределено време (чл. 236 ЗЗД) — при същия наем. Ако искате нова цена след изтичане на срока, уговорете я преди този момент, а не след него.

Индексационна клауза, която работи

Най-спокойният вариант за двете страни е увеличението да е записано още при подписването. Добрата клауза отговаря на пет въпроса:

1. По какъв показател? Най-ясно е годишното изменение на индекса на потребителските цени (ИПЦ), публикуван от НСИ. Може да се използва и хармонизираният индекс (ХИПЦ). Посочете точно кой и за кой период — например „годишната инфлация за месеца, предхождащ годишнината на договора“.
2. Кога? Веднъж годишно, на годишнината на договора — не „при нужда“.
3. С таван и под? Таван (например не повече от определен процент годишно) защитава наемателя при скок на цените. Под — например че наемът не намалява при дефлация — защитава наемодателя. И двете са законни, стига да са уговорени.
4. Как се съобщава? Писмено — с имейл или съобщение на посочен в договора адрес, с изчислението и новата сума, поне няколко седмици преди датата.
5. Как се закръглява? До цент в евро.

Пример със септемврийската инфлация на НСИ — 5,7% на годишна база (данни от 14 октомври 2026 г.): при наем от 700 € индексирането дава 739,90 € месечно. Ако в договора има таван от 5%, новият наем е 735 €.

Не е задължително да има процент. Някои страни предпочитат фиксирано стъпално увеличение — например „+20 € от втората година“. Предимството е предвидимостта, недостатъкът — че не следва реалната инфлация.

Ако в договора няма клауза

Тогава пътят е анекс — кратко допълнително споразумение, подписано от двете страни, с новия наем и датата, от която се прилага. Няколко практични съвета от нашата работа:

• Започнете разговора рано — поне месец-два преди годишнината или края на срока, не с последния наем.
• Аргументирайте с данни, не с усещане. Официалната инфлация и пазарът под наем са различни неща. По данни на Евростат годишният ръст на наемите в България се забави до 7,6% през септември 2026 г. — разгледахме това подробно в пазарния ни доклад за наемите. Сравнете и с актуални обяви за подобни жилища в същия квартал.
• Сметнете цената на празния месец. Един месец без наемател плюс подготовка и оглед често струват повече от годишното увеличение, за което се спори. Коректният наемател, който плаща навреме, има стойност.
• Помислете за депозита. Ако депозитът е равен на един месечен наем, уговорете в анекса дали се допълва до новата сума.

Какво може наемателят

• Да откаже увеличение, което не е предвидено в срочния договор, и да продължи да плаща досегашния наем до края на срока.
• Да предложи компромис — по-малко увеличение срещу по-дълъг срок, или фиксиран наем за следващата година.
• При безсрочен договор — ако не приеме новата цена, да очаква предизвестие, или сам да прекрати договора с предизвестие и да потърси друго жилище.

Правата и задълженията на наемателя като цяло — депозит, ремонти, предизвестие — сме описали в ръководството за наемателите.

Евро и данъци

Договорите, сключени в лева, продължават да действат и след 1 януари 2026 г. — наемът се води в евро по фиксирания курс 1,95583 със закръгляване до цент, без нужда от анекс. При индексиране смятайте директно в евро.

По-високият наем означава и по-висок облагаем доход за наемодателя. Как се декларира и плаща данъкът — в ръководството за данъка върху наема. Пазете анекса заедно с договора — той е документът, който обяснява промяната в сумите.

Накратко

• Наемодателят не може едностранно да вдигне наема по време на срочен договор (чл. 20а ЗЗД).
• Увеличението става чрез клауза в договора, чрез анекс или при нов договор.
• Добрата индексационна клауза посочва показателя на НСИ, датата, тавана, начина на уведомяване и закръгляването.
• При безсрочен договор всяка страна може да го прекрати с предизвестие (чл. 238 ЗЗД) — затова новият наем там е въпрос на договаряне.

Ако отдавате имот и искате договор, който урежда увеличението още от първия ден, или търсите наемател и искате реалистична пазарна цена — вижте и как избираме наематели, а след това обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем договора и квартала заедно с вас.

Проверено към ноември 2026 г. Данните за инфлацията са на НСИ за септември 2026 г. и се обновяват всеки месец. Текстът е обща информация и не е правен съвет за конкретен случай.