Повечето проблеми с наематели — закъснели плащания, повреди, спорове за депозита — могат да се предвидят още на първата среща. Добрият подбор не е недоверие, а внимателна проверка, която пази и двете страни. В същото време наемодателят обработва лични данни и трябва да спазва Общия регламент за защита на данните (ОРЗД, GDPR). Ето как да съчетаете двете.
Подборът започва с обявата. Напишете предварително:
Ясните условия отсяват неподходящите кандидати още преди огледа и ви спестяват неудобни разговори по-късно.
Срещата е най-ценната проверка. Не я свеждайте до показване на стаите. Разумни въпроси са:
Какво не питайте. Въпроси за етнос, религия, здраве, сексуална ориентация, политически възгледи или планове за деца са неуместни. Тези данни са специални категории по чл. 9 ОРЗД, не са ви нужни за договора, а отказ на такова основание може да представлява и дискриминация по Закона за защита от дискриминация. Преценявайте платежоспособността и отношението, не личния живот.
Наемодателят има легитимен интерес да знае дали кандидатът може да плаща наема. Правното основание по ОРЗД обикновено е предприемане на стъпки преди сключване на договор по искане на кандидата (чл. 6, пар. 1, буква „б“). Но принципът на свеждане на данните до минимум (чл. 5) означава да искате само необходимото.
На практика:
Препоръка от предишен наемодател често казва повече от служебната бележка. Поискайте от кандидата сам да ви даде контакт на предишния наемодател — така той знае, че ще се обадите. Питайте конкретно: плащаше ли навреме, в какво състояние остави жилището, върнат ли му е целият депозит.
Преди подписа проверете документа за самоличност — името и данните трябва да съвпадат с договора. В договора впишете само данните, които са нужни, за да се идентифицират страните. Не е необходимо да пазите копие или снимка на личната карта, ако данните вече са в договора.
Договорът трябва да урежда поне:
Гледната точка на наемателя по тези клаузи описваме в ръководството Права и задължения на наемателя.
Законът не определя размер на депозита — той е въпрос на договаряне. Важното е в договора да е записано за какво служи (неплатен наем, сметки, повреди извън обичайното износване), кога се връща и как се отчитат удръжките. Обичайното износване не е повреда (чл. 233 ЗЗД). Добре уреденият депозит е и първата ви защита, ако наемателят спре да плаща — какви са следващите законни стъпки, описваме в Наемателят не плаща или не напуска.
Протоколът е документът, без който спорът за депозита почти винаги се решава „дума срещу дума“. Включете:
Същото направете и при напускане. Как изглежда добрият протокол — в ръководството ни Приемо-предаване и партиди.
Ако наемателят иска да регистрира настоящ адрес в жилището, освен договора е нужна и писмена декларация за съгласие от собственика (чл. 92 от Закона за гражданската регистрация). Уговорете отнапред дали ще я дадете — за семейства с деца тя често е важна.
Ако искате да отдадете жилище и предпочитате подборът да мине през професионалист, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще организираме огледите, проверката и документите така, че да сте защитени — и в рамките на закона.
Информацията е обща и не замества индивидуална правна консултация. Проверена към октомври 2026 г.
