Етаж от къща е компромис, който много купувачи търсят съзнателно: повече площ и тишина от апартамент в блок, двор, понякога таван или мазе — на цена под тази на самостоятелна къща. В старите квартали на София, Пловдив и другите големи градове такива имоти излизат на пазара редовно.
Етажът от къща обаче не е „малка къща“. Вие ставате съсед с общ покрив, общи стени и общ двор — и правният режим на тези общи неща решава дали имотът ще ви носи спокойствие, или спорове.
Под „етаж от къща“ в обявите се крият две много различни ситуации.
1. Самостоятелен обект в етажна собственост. Къщата е разделена на самостоятелни обекти — например „жилище на втори етаж“ — и всеки има собственик. Обектът има собствен идентификатор в кадастъра и собствен нотариален акт, а към него се прехвърлят и идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху земята. Това е нормалният и желан вариант.
2. Идеална част от цялата къща. Къщата не е разделена. Продавачът притежава например 1/2 идеална част от цялата сграда и двора, а „своят“ етаж ползва по споразумение със съсобственика. Купувате дял от съсобственост, а не етаж. Тогава важат правилата за съсобствеността, включително възможна делба по съдебен ред — разгледали сме ги в ръководството Съсобствен и наследствен имот.
Как да ги различите: в първия случай има схема на самостоятелния обект от кадастъра и нотариалният акт описва конкретен обект с площ и граници. Във втория актът говори за „идеални части“ от сградата, а схема на отделен етаж няма.
Когато се продава идеална част от съсобствен имот на външно лице, продавачът първо трябва да я предложи на другите съсобственици при същите условия (чл. 33 от Закона за собствеността). Ако това не е направено, съсобственик може да „изкупи“ дела по съдебен ред в двумесечен срок. Нотариусът следи за това при сделката, но рискът за купувача е реален, ако предложението не е документирано.
При продажба на самостоятелен обект в етажна собственост заедно с припадащите му се части от земята съдебната практика по правило приема, че такова право не възниква — частта от земята следва обекта. Това е още една причина първият вариант да е за предпочитане.
Земята, върху която е построена сградата, и дворното място са общи части на етажната собственост (чл. 38, ал. 1 ЗС). Според съдебната практика дворът по правило не подлежи на делба — не можете да „отрежете“ своята половина с ограда и да я впишете като свой отделен имот.
Можете обаче да се споразумеете как се ползва. Уговорката кой ползва коя част от двора, къде се паркира и коя градина е чия е най-ценният документ, който продавачът може да ви покаже. Ако няма писмено споразумение, попитайте съседа как стоят нещата на практика — и дали има спорове. За паркомясто в двора и какво точно се купува с него виж Гараж, паркомясто или място в двора.
За сграда с до три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик, Законът за управление на етажната собственост препраща към правилата на Закона за собствеността (чл. 3 ЗУЕС):
На практика това означава, че при къща с два етажа и двама собственици с равни дялове нито един не може сам да наложи решение — нужно е съгласие. Ако обектите са повече от три, важи пълният режим на ЗУЕС с общо събрание и управител.
Покривът, фасадата, основите и носещите стени са общи. Ремонтът на покрива над вашия етаж засяга и съседа под вас, а течът в неговата баня — и вашия таван. Преди сделката питайте:
Мечтата „ще разширим тавана“ или „ще пристроим зимна градина“ рядко се сбъдва без съседа. Пристрояването и надстрояването на сграда в етажна собственост изискват съгласие на останалите собственици с нотариална заверка, както и строителни книжа. Логиката е същата като при жилищните блокове — разгледали сме я в ръководството Надстрояване на жилищен блок.
Обратният риск също е важен: ако продавачът вече е пристроил нещо — затворена тераса, остъклена веранда, жилищен таван — проверете дали е узаконено и дали съседът е дал съгласие. Незаконната част не става ваша собственост с нотариалния акт и може да стане повод за спор със съседа.
Пълният списък на правните проверки е в ръководството Правна проверка преди покупка на имот.
Етажът от къща може да бъде отлична покупка — с повече пространство, двор и характер, отколкото предлага повечето ново строителство. Добрата сделка започва от документите: самостоятелен обект вместо идеални части, ясни правила за двора и покрива, разделени инсталации и добри отношения със съседа.
Ако харесвате етаж от къща и искате да проверим какво точно се продава и как се ползват общите части, обадете се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме документите и ще дойдем на място заедно с вас.
Проверено към октомври 2026 г. Текстът е обща информация и не е правен съвет за конкретен случай.
