Пътека към съседния имот, която минава през вашия двор. Шахта в градината, през която минава чужд кабел. Електропровод над парцела, под който не може да се строи. Всичко това са сервитути — права на друг човек или на дружество върху вашия имот.
Сервитутът не отнема собствеността. Ограничава обаче какво можете да правите с нея и преминава с имота към всеки следващ собственик. Затова е добре да го откриете преди капарото, а не при първия разговор с архитекта.
Сервитутът е ограничено вещно право. Единият имот (служещият) понася определено ползване или ограничение в полза на друг имот (господстващия) или в полза на дружество, което стопанисва мрежа — електроразпределително дружество, газов оператор, ВиК.
На практика купувачите на парцели и къщи срещат най-често три вида:
Чл. 192 ЗУТ урежда правото на преминаване ясно:
Две практически последици:
Устната уговорка не е сервитут. Стар черен път, разрешение „от добра воля“ или търпимост на съседа не създават право, което можете да предявите срещу следващия собственик. Дали право на преминаване може да се придобие по давност, е спорен въпрос в практиката и зависи от момента, от който е започнало ползването. Не градете покупка върху него.
Ако вие сте този, който има нужда от достъп, сервитутът е ценност. Проверете, че е вписан в партидата на имота, който купувате. Урегулираният имот по правило трябва да има лице към улица по подробния устройствен план — повече за това в нашето ръководство Купувате парцел, за да строите къща.
Когато съседен имот няма друг разумен начин да се присъедини към ток, вода или канал, отклонението може да мине през вашия. Чл. 193 ЗУТ следва същия модел: за предпочитане е договор с нотариално заверени подписи, а без съгласие правото се учредява по административен ред само при условията, изброени в закона.
За вас като купувач това означава: подземен кабел или тръба на съсед в двора не е непременно нарушение — но трябва да знаете дали има вписан договор или заповед и какво точно позволяват.
При енергийните обекти сервитутите са в полза на дружеството, което изгражда и експлоатира обекта (чл. 64 от Закона за енергетиката). Те включват право на преминаване на хора и техника и ограничения в ползването на имота в определена ивица — сервитутната зона. По общото правило сервитутът възниква, когато има влязъл в сила ПУП, който определя местоположението и размерите на зоната, и е изплатено или внесено еднократно обезщетение на собственика.
Обезщетението за сервитути извън урбанизираните територии се определя от комисия на общината по пазарни цени (чл. 210 ЗУТ), а решението ѝ може да се обжалва пред административния съд в 14-дневен срок от съобщението (чл. 215 ЗУТ).
Какво не може да се прави в сервитутната зона на въздушен електропровод? Наредба № 16 за сервитутите на енергийните обекти (чл. 14, ал. 1) забранява там сгради от всякакъв вид, многогодишна дървесна растителност, паркиране на превозни средства и складиране на материали. Операторът има право на достъп за ремонти и поддръжка и може да изсича клони и дървета в зоната.
Ориентировъчни ширини на зоните по Наредба № 16:
| Обект | Сервитутна зона |
|---|---|
| Въздушен електропровод средно напрежение, в населено място | проводниците + по 2 м от всяка страна |
| Въздушен електропровод 110 kV, в населено място | проводниците + по 4 м от всяка страна |
| Въздушен електропровод 220 kV, в населено място | проводниците + по 6 м от всяка страна |
| Въздушен електропровод 400 kV, в населено място | проводниците + по 9 м от всяка страна |
| Подземен кабел ниско и средно напрежение, в урбанизирана територия | 1,5 м от едната страна и 0,6 м към сградите |
| Преносен газопровод до DN 1000 | по 15 м от всяка страна |
За разпределителните газопроводи в населените места зоните са много по-тесни — от няколко десетки сантиметра до няколко метра според вида на тръбата.
Ако парцелът е 600 кв. м, а през него минава ивица от 15–20 метра, в която не може да се строи, това променя както проекта на къщата, така и цената на имота.
При вилни и селски имоти около София въпросът за достъпа и мрежите е особено чест — разгледали сме го в ръководството Вила или къща на село около София.
Сервитутът рядко е причина да се откажете от добър имот. Изненадата е причината. Ако харесвате парцел или къща и искате да проверим какво минава през него и над него, обадете се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме документите и ще отидем на място заедно.
Проверено към октомври 2026 г. Ширините на зоните са по Наредба № 16 и са ориентировъчни — конкретната зона се определя от ПУП и от обекта. Текстът е обща информация и не е правен съвет за конкретен случай.
