Къщата на село около София често се купува заради гледката и тишината, а се оценява по това дали през януари има път, вода и ток. По-долу е списъкът, с който минаваме през всяка вила или селска къща, преди клиентът да се обвърже.
Първият въпрос не е къщата, а земята под нея.
| Статут | Какво означава на практика |
|---|---|
| Урегулиран поземлен имот в селото | има подробен устройствен план; строителството и ремонтите минават по общия ред на ЗУТ |
| Вилна зона | територия с план за вилно застрояване; инфраструктурата (вода, канал, път) често е по-слаба от тази в селото |
| Земеделска земя | строителство по принцип се допуска само при подробен устройствен план и промяна на предназначението по Закона за опазване на земеделските земи |
По чл. 3, ал. 4 от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ в земеделски земи се строи при влязъл в сила ПУП и променено предназначение. Без промяна на предназначението (ал. 5) се допускат само сгради, свързани с ползването на земята, по ред, определен в наредба. С други думи — „къщичка в нивата“ без промяна на предназначението е сигнал за проверка, не за покупка.
Какво да поискате: скица от кадастъра или от общината, удостоверение за статута на имота от общината и извадка от действащия план.
Масовата картина в селата: основна къща от преди десетилетия, пристройка, лятна кухня, гараж, навес. Нотариалният акт не доказва, че всичко това е законно — общия принцип обяснихме в Запечатват обитавани жилища във Варна.
За по-старите постройки без книжа законът познава търпимостта: по § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ (строежи до 7 април 1987 г.) и § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД ЗУТ (ДВ бр. 82/2012, строежи до 31 март 2001 г.) такива сгради не подлежат на премахване, ако са били допустими по правилата към момента на изграждането им или по сегашните. Търпимостта се доказва с удостоверение, издадено от органите, които одобряват проектите — на практика от общината. Без него не приемайте „къщата е стара, няма проблем“.
Ако има водопровод — проверете има ли партида и водомер на имота и какво е налягането през лятото.
Ако водата е от кладенец, чл. 43, ал. 2 от Закона за водите дава право на безвъзмездно водовземане до 10 куб. м на денонощие за собствени потребности — при условие че кладенецът е в населено място или селищно образувание, в собствен имот и черпи от първия от повърхността водоносен хоризонт. Кладенецът трябва да е вписан в регистъра на басейновата дирекция. През 2025 г. беше даден срок до 28 ноември 2025 г. за регистрация на съществуващите съоръжения, а нерегистрираните не могат да се ползват. Новият кладенец по разясненията на басейновите дирекции е строеж, за който се издава разрешение за строеж.
Попитайте продавача: регистриран ли е кладенецът, кога е правен анализ на водата, има ли изгребна яма наблизо.
В много села и вилни зони няма канализация. Проверете какво има — канал, изгребна яма или пречиствателно съоръжение — дали е описано в документите на сградата, колко често се изпразва и колко струва извозването в района.
Сравнете скицата с оградата на място. В селата границите често следват стари огради, а не кадастъра; при възстановени по ЗСПЗЗ земи историята на собствеността може да е дълга. Ако разминаването е голямо, решете го преди сделката, не след нея.
Голяма част от къщите по селата са наследствени. Всички съсобственици трябва да участват в продажбата или да са упълномощили някого. Какво става при продажба на дял и при делба — в Съсобствен и наследствен имот. Поискайте удостоверение за наследници и проверете дали всички фигурират в сделката.
Данъкът и таксата смет се определят от общината по местонахождение на имота, не от София. Ако къщата няма да е основното ви жилище, облекчението от 50% по чл. 25, ал. 1 ЗМДТ не се прилага. Как се смятат данъкът и таксата и кои срокове са важни — в Данък сгради и такса смет.
Отоплението на село е отделна сметка: дърва, пелети, климатици или термопомпа. Попитайте с какво е отоплявана къщата последната зима, колко е струвало и дали е обитавана — необитаваната къща е студена и влажна.
Проверено към октомври 2026 г. Това е обща информация, а не правна или данъчна консултация за конкретен случай.
Ако търсите къща или вила около София, обадете ни се или заповядайте в офиса ни — ще проверим имота заедно, преди да решите.
