На 3 септември 2026 г. зам.-кметът на Варна Пламен Китипов обяви, че достъпът до част от сградите в комплекса „Баба Алино“ край града ще бъде ограничен, а самите сгради — запечатани. Мярката обхваща „един имот с около шест сгради, в които има множество индивидуални имоти“. Сградите са обитавани. ВиК и „Енерго-Про“ прекъсват водоснабдяването и електрозахранването, след което сградите се запечатват. На по-късен етап се очаква да бъдат съборени.
Собствениците имат нотариални актове. Плащали са данък сгради и такса битови отпадъци години наред. Част от тях са разполагали с издадени от общината документи за търпимост. „Как при издаване на документи за търпимост, издадени от общината, в един момент тези документи се установяват, че са невалидни?“, пита собственичка на жилище там, цитирана от bTV.
Въпросът е основателен — и отговорът е неприятен, защото е технически. Три отделни правни режима се пресичат в един имот, а купувачите обикновено проверяват само единия.
Нотариалният акт удостоверява кой е собственик. Той не удостоверява, че сградата е построена законно.
Нотариусът проверява правото на разпореждане на продавача — дали той притежава това, което продава, и дали няма вписани тежести. Проверката на законността на строежа е производство по Закона за устройство на територията и се води от общината и от ДНСК, не от нотариуса. Двата режима не се засичат автоматично.
Затова е напълно възможно — и точно това се е случило във Варна — сделката да мине безпроблемно пред нотариус, а сградата да е незаконна.
Данъчната партида не доказва нищо повече. Партидата в „Местни данъци и такси“ се открива по декларация на собственика по реда на ЗМДТ. Общинската данъчна администрация облага фактическото притежание на имота; тя не проверява дали строежът е допустим по ЗУТ и не издава акт за законност. Плащането на данък сгради в продължение на десет години не е доказателство за нищо друго, освен че данъкът е платен.
Три документа, в този ред:
Разрешение за строеж (чл. 148 ЗУТ) — актът, с който строежът изобщо е допуснат. Без него всичко следващо е без основание.
Разрешение за ползване (Акт 16) или удостоверение за въвеждане в експлоатация (чл. 177 ЗУТ) — актът, с който сградата става годна за обитаване. Строеж без него не може законно да се ползва, независимо че е завършен и в него живеят хора. Какво стои зад Акт 14, Акт 15 и Акт 16 сме описали подробно в ръководството си за покупка на ново строителство.
Удостоверение за търпимост — за по-стари строежи без строителни книжа. По § 127 от ПЗР към ЗИД на ЗУТ (ДВ, бр. 82 от 2012 г.) строежи, изградени преди 31 март 2001 г., които са били допустими по действащите тогава разпоредби или по ЗУТ, са търпими: не подлежат на премахване и на забрана за ползване, и могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органа, компетентен да одобрява инвестиционни проекти.
Тук е капанът, който е сработил във Варна.
Удостоверението за търпимост е констативен акт. То не създава законност — то само констатира, че предпоставките за търпимост са налице. Ако тези предпоставки всъщност не са налице — строежът е изграден след 31 март 2001 г., или не е бил допустим по действащите тогава правила — удостоверението не превръща незаконния строеж в търпим. То просто е издадено погрешно.
Практическата последица: удостоверение за търпимост, представено от продавача, не е достатъчно. Проверява се на какво основание е издадено — кога реално е построена сградата и допустима ли е била тогава. Датата на строителството се съпоставя с наличните документи, не се приема на доверие.
Компетентността е разделена по категории строежи. По чл. 225 ЗУТ заповедите за премахване на незаконни строежи от първа, втора и трета категория се издават от началника на ДНСК. По чл. 225а ЗУТ — за строежите от четвърта до шеста категория — заповедта се издава от кмета на общината или от оправомощено от него длъжностно лице, въз основа на констативен акт, който се връчва на заинтересуваните лица със 7-дневен срок за възражения.
Обикновените жилищни сгради попадат в четвърта или пета категория. Затова в случая действа общината, а не ДНСК — и затова заповедта е административен акт, който подлежи на обжалване в законоустановения срок. Този срок тече и не се възстановява.
Нито една от тях не е скъпа, а заедно отнемат по-малко от седмица.
1. Строителните книжа — от общината, не от продавача. Разрешението за строеж и Акт 16 се проверяват по досието на строежа в общинската администрация. Копие, предоставено от продавача, показва какво е бил издаден документът, но не и дали той е отменен, обжалван или изменен впоследствие.
2. Публичният регистър на ДНСК. ДНСК поддържа публичен регистър на влезлите в сила заповеди за премахване на незаконни строежи. Проверката е безплатна и отнема минути. Ако сградата фигурира там, разговорът приключва.
3. Кадастралната карта — и какво тя не казва. Кадастърът съдържа границите на поземления имот, сградите, включително такива в груб строеж, и самостоятелните обекти в тях. Той отразява фактическото положение на терена. Нанасянето на сграда в кадастралната карта следователно доказва, че сградата съществува — не че е законна. Тази разлика струва скъпо на хора, които приемат скицата за индулгенция.
Към тях добавяме справка в общинския отдел „Контрол по строителството“ за издавани актове и заповеди по конкретния имот, и проверка кой е инвеститорът и какви обекти е завършил. Пълният списък какво преглеждаме преди подпис е в ръководството ни за правна проверка преди покупка.
Общината беше пряма по този въпрос: „общината няма пряк ангажимент към пострадалите от такъв тип сделки с некоректни търговци в общия случай“, заяви зам.-кметът. Остава съдебният път срещу продавача — а кога и дали ще доведе до обезщетение, никой не може да прогнозира. Част от собствениците във Варна продължават да обслужват ипотечни кредити върху жилища, до които няма да имат достъп.
Ако сте в такава ситуация, две неща са спешни: срокът за обжалване на заповедта и адвокат, който да прегледа цялата верига документи от построяването до вашата сделка. И двете са въпрос на дни, не на месеци.
Проверката на строителния статут е част от досието, което подготвяме по всяка сделка — не допълнителна услуга и не нещо, което възлагаме на клиента. Когато сграда няма Акт 16 или има само удостоверение за търпимост, ние искаме основанието му и го съпоставяме с реалната година на строителство, преди да се стигне до предварителен договор. Когато нещо не се връзва, го казваме преди капарото, а не след нотариуса.
За измамите, които атакуват собствеността, а не законността на строежа — фалшиви завещания, широки пълномощни, обстоятелствена проверка — писахме отделно в прегледа си на пакета на Министерството на правосъдието.
Случаят във Варна не е екзотика. Той е показателен за това колко лесно едно жилище минава през нотариус, данъчна служба и банка, без нито една от трите институции да провери дали сградата има право да съществува. Нотариалният акт доказва собственост. Данъчната партида доказва плащане. Законността на строежа се доказва само със строителни книжа — и се проверява в общината и в регистъра на ДНСК, преди да се подпише каквото и да било.
Ако разглеждате имот и нещо в документите му не ви е ясно — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем книжата заедно, преди да сте дали капаро.
Информацията е актуална към 8 септември 2026 г. Материалът е с информационна цел и не замества правна консултация по конкретен казус.
