„Разбрахме се на думи“ е най-честото изречение в споровете за ремонти. Ремонтът е договор за изработка по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) — независимо дали го прави фирма или „майстор Иван“. Писменият договор не е формалност: той определя какво точно сте поръчали, колко струва и какво можете да искате, ако не е направено както трябва. Кога ремонтът в блок изисква разрешение и какво дължите на съседите, разгледахме в Ремонт на апартамент в блок. Тук — самият договор.
1. Страните
- Фирма: пълно наименование, ЕИК, седалище, представител. Проверете фирмата в Търговския регистър — дали съществува, дали не е в ликвидация или несъстоятелност.
- Физическо лице: три имена и адрес. Документите за самоличност не се копират „за всеки случай“ — достатъчно е да сверите данните.
- Възложителят: вие — и ако жилището е в съпружеска имуществена общност, добре е и двамата да са наясно с договора.
2. Предметът: колкото по-подробно, толкова по-добре
Най-важната част. Опишете обема на работата по помещения, с количества, когато е възможно: квадратни метри плочки, линейни метри первази, брой контакти, точки ВиК.
- Приложете количествено-стойностна сметка — всяка позиция с количество и единична цена.
- Посочете материалите: кой ги осигурява, марка, клас, цвят. „Плочки по избор на възложителя до X € на кв. м“ е по-ясно от „плочки“.
- Ако има проект или скица — направете ги неразделна част от договора.
- Уговорете какво не е включено — извозване на отпадъци, почистване, демонтаж на старото.
Ако купувате жилище на шпакловка и замазка, вижте и какво струва вторият бюджет — за да имате реалистична рамка преди офертите.
3. Цена: твърда или по единични цени
- Твърда (обща) цена — знаете крайната сума, но всяко допълнение трябва да се договори отделно.
- Единични цени — плащате по реално изпълнените количества. Според ЗЗД в този случай размерът на възнаграждението се определя при приемането на работата.
- Допълнителни работи — само с писмено допълнително споразумение или подписан от двете страни протокол, с цена преди започване. Така избягвате изненадата „това не беше в офертата“.
- ДДС — уточнете дали цената е с или без ДДС, ако изпълнителят е регистриран.
4. Аванс и плащане по етапи
Плащането по етапи е най-добрата защита и за двете страни.
- Авансът да е разумен — обикновено колкото да покрие първоначалните материали, не цялата цена. Ако материалите ги купувате вие, аванс почти не е нужен.
- Етапи — например: груби работи, инсталации, облицовки, довършителни. Всяко плащане — след подписан протокол за приемане на съответния етап.
- Задържана сума — част от цената (например последната вноска) се плаща след окончателното приемане и отстраняването на забележките.
- По банков път. Така имате доказателство за всяко плащане. Министерството на финансите предлага плащанията в строителството да са само по банков път — повече в Само по банков път, без праг.
5. Срокове и неустойки
- Начална и крайна дата, а при по-голям ремонт — график по етапи.
- Неустойка за забава — процент от цената за всеки ден закъснение, с таван. Тя дисциплинира и спестява доказването на вреди.
- Кога срокът спира — например при забава на материали, които осигурявате вие.
- Право на прекратяване при съществена забава.
Според ЗЗД възложителят може да се откаже от договора и по-късно, но тогава дължи на изпълнителя направените разноски, извършената работа и печалбата, която той би получил. Затова е добре договорът да урежда изрично кога можете да прекратите без такова обезщетение — например при забава над определен брой дни.
6. Гаранция
- Посочете гаранционен срок за всеки вид работа и какво включва — безплатно отстраняване в разумен срок.
- За строителните и монтажните работи има минимални гаранционни срокове по Наредба № 2 — договорът може да предвиди по-дълги, но не и по-кратки. Подробно ги разгледахме в Дефекти в ново жилище.
- Пазете гаранционните карти на материалите и уредите — те имат отделна гаранция от производителя.
7. Приемането на работата
Приемането има правни последици, затова не подписвайте „на крак“.
- По ЗЗД възложителят приема работата, като я прегледа, и трябва да заяви недостатъците при приемането. Очевидните недостатъци, които не са заявени тогава, по-трудно могат да се претендират след това.
- Съставете приемо-предавателен протокол с всички забележки и срок за отстраняването им. Снимайте.
- Проверете конкретно: нива и ъгли, фуги, наклон към сифона в банята, работа на всеки контакт и ключ, течове, отваряне на вратите и прозорците.
- При инсталации поискайте протоколи от изпитвания (например на електрическата инсталация) и екзекутивни схеми — къде минават тръбите и кабелите.
При неточно изпълнение ЗЗД дава право да искате поправяне в подходящ срок безплатно, заплащане на разходите за поправката или намаляване на цената, а при съществени недостатъци — разваляне на договора. Искът по общото правило се погасява в 6 месеца от предаването на работата (с особени правила за скрити недостатъци в строителството), затова не отлагайте.
8. Какво да направите при спор
- Документирайте. Снимки, видео, съобщения, протоколи, банкови преводи.
- Писмена покана. Опишете недостатъка, поискайте отстраняване в конкретен срок и предупредете за следващите стъпки. Изпратете я така, че да имате доказателство за получаване.
- Независима оценка. Технически специалист или експерт може да опише недостатъците и стойността на поправката — това е основа за преговори и за съд.
- Медиация. Бърз и по-евтин начин за споразумение с помощта на неутрален медиатор.
- Потребителски път. Ако изпълнителят е търговец, а вие поръчвате като физическо лице, можете да подадете жалба до Комисията за защита на потребителите и да поискате помирително производство.
- Съд. Ако няма друго решение — иск за отстраняване на недостатъците, намаляване на цената или връщане на платеното, плюс уговорената неустойка.
Не спирайте плащане и не наемайте друг изпълнител, без да сте документирали състоянието — иначе ще бъде трудно да докажете какво е било.
Накратко
- Писмен договор винаги — и с фирма, и с майстор.
- Подробен обем, количествено-стойностна сметка, материали.
- Аванс колкото за материалите; плащане по етапи срещу протокол; задържана последна вноска.
- Срокове, неустойка, право на прекратяване.
- Гаранция не по-кратка от минималните срокове; протокол при приемане с всички забележки.
- При спор: документи, писмена покана, експерт, медиация, КЗП, съд.
Купувате жилище, което ще ремонтирате, или искате юрист да прегледа договора с изпълнителя? Обадете ни се или заповядайте в офиса.
Информацията е обща и не е правна консултация. Проверена към октомври 2026 г.
