Новото жилище рядко показва всичките си слабости в деня на предаването. Пукнатина над вратата, влага в ъгъла след първите дъждове, радиатор, който не топли, или балконска врата, която не затваря — това обикновено се вижда след месеци. Добрата новина е, че законът дава на купувача доста време и няколко различни пътя. Лошата — че сроковете и редът имат значение и пропуските се плащат.
Гаранционните срокове в строителството се уреждат от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. (издадена на основание чл. 160, ал. 3 ЗУТ). Според чл. 20 срокът се определя в договора между възложителя (инвеститора) и строителя, но не може да е по-кратък от минималния. След изменението от ноември 2019 г. (ДВ, бр. 89/2019) минималните срокове за жилищна сграда са:
| Вид работи | Минимален срок |
|---|---|
| Новоизпълнени строителни конструкции (вкл. земната основа) | 10 години |
| Хидроизолация, топлоизолация, звукоизолация, антикорозионни работи (неагресивна среда) | 7 години |
| Вътрешни инсталации на сгради (ВиК, ел., отопление и др.) | 7 години |
| Всички други строителни, монтажни и довършителни работи — подови и стенни покрития, дограма, тенекеджийски, железарски, дърводелски работи | 5 години |
Два важни детайла:
Тук често има объркване, защото купувачът обикновено няма договор със строителя — договорът му е с инвеститора/продавача.
1. Продавачът — по Закона за задълженията и договорите. Продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота за обикновеното му ползване (чл. 193 ЗЗД), и то дори да не е знаел за тях. Уговорка, която го освобождава от отговорност, е недействителна. Купувачът може да избере (чл. 195 ЗЗД): да поиска намаляване на цената, да отстрани дефекта за сметка на продавача или — при съществен недостатък — да развали договора; плюс обезщетение за вреди.
Сроковете обаче са кратки: исковете по чл. 195 се погасяват с изтичане на една година от предаването на недвижимия имот, а ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка — три години (чл. 197 ЗЗД). Законът позволява страните да удължат или скъсят този срок по договор — затова прочетете внимателно клаузите за недостатъци още в предварителния договор.
2. Гаранционната отговорност по Наредба № 2. Тя възниква по договора между инвеститора и строителя. По съдебната практика (ТР № 37/1984 г. на ОСГК на ВС и редица решения) правата по гаранцията не преминават автоматично към купувача на апартамента. Има и решения в обратна посока, но практиката не е единна. Практичното решение е договорно: поискайте в договора с инвеститора изрично да се задължи да отстранява скрити дефекти в гаранционните срокове или да прехвърли (цедира) на купувачите правата си по гаранцията срещу строителя.
3. Строителят — по ЗУТ. Строителят носи имуществена отговорност за щети от свои виновни действия или бездействия (чл. 163, ал. 3 ЗУТ). ВКС е приемал (Р. № 579/2011 г. по гр. д. 1932/2009), че такъв иск може да предяви и крайният купувач. Тук важи общата 5-годишна давност (чл. 110 ЗЗД), но трябва да се докажат вина и причинна връзка — обикновено с експертиза.
По чл. 194 ЗЗД след като приемете имота, трябва да го прегледате в разумен срок и незабавно да уведомите продавача за забелязаните недостатъци. Ако не го направите, имотът се смята за одобрен — освен за скрити дефекти, които не са могли да се видят при обикновен преглед. Затова огледът при предаването е важен.
Подпишете приемо-предавателен протокол и към него — огледна листа (списък със забележки, т.нар. snag list). Проверете:
Всяка забележка опишете конкретно, със снимка и срок за отстраняване. Подпис „без забележки“ не ви лишава от права за скритите дефекти, но затруднява спора за видимите. При покупка на шпакловка и замазка огледът е по-ограничен — вижте и ръководството ни за довършителните работи.
Внимание с времето: едногодишният срок по чл. 197 ЗЗД изтича бързо, а преговорите не го спират. Ако продавачът протака, консултирайте се с адвокат преди изтичането му.
Дефектите по общите части — покрив, фасада, входна хидроизолация, асансьор — засягат всички собственици. Най-ефективно е претенцията да се предяви организирано, с решение на общото събрание и с упълномощен представител, а не от всеки собственик поотделно.
Минималните срокове са 10 години за конструкция, 7 за хидроизолация и вътрешни инсталации, 5 за довършителни работи и текат от Акт 16. Срещу продавача обаче имате само една година от предаването за исковете по ЗЗД — затова огледът при приемане, писменото уведомление и добрата клауза в договора са най-евтината защита.
Проверено към октомври 2026 г. Това е обща информация, а не правен съвет за конкретен случай.
Купувате ново жилище или вече имате проблем с дефект? Обадете ни се или заповядайте в офиса — ще прегледаме договора и ще ви помогнем с огледа при предаването.
