На 19 октомври 2026 г. приключи общественото обсъждане на проекта за изменение на Закона за устройство на територията (ЗУТ), който Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) публикува на 18 септември. Най-коментираната му част е новият режим на „търпимост“ за техническа инфраструктура, изградена без строителни книжа. По-малко забелязана, но по-важна за обикновените собственици, е друга промяна: по-строга проверка при издаването на удостоверения за търпимост за сгради.
Тази статия е продължение на текста ни за запечатаните жилища във Варна, където обяснихме защо нотариалният акт не доказва, че сградата е законна. Сега законодателят се връща към същата тема — от две посоки.
Важно уточнение: това е проект. Той още не е одобрен от Министерския съвет и не е внесен в Народното събрание. Описваме го по публикуваните за обсъждане текстове и отразяването им, към 20 октомври 2026 г.
Сградите, построени без строителни книжа, по правило подлежат на премахване. ЗУТ допуска изключение за по-стари строежи. Накратко:
Удостоверението за търпимост се издава от главния архитект на общината (в София — за част от категориите от главния архитект на района). То е декларативно: не узаконява строежа, а удостоверява, че той не подлежи на премахване. Ако е издадено неправилно, не защитава купувача.
Нов режим на търпимост (§ 8 от преходните и заключителните разпоредби). Обхваща обекти на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1 ЗУТ — пътища, мостове, тунели, водопроводи и газопроводи, електропроводи, пречиствателни станции, брегоукрепителни съоръжения, язовири. Към чл. 64 се добавят и хидротехническите съоръжения и съоръженията за аеронавигационно обслужване. Електронните съобщителни мрежи и съоръженията за отпадъци са изключени.
Поводът е известен: в юни регионалният министър Иван Шишков заяви, че незаконно изграденият участък от АМ „Хемус“ няма да бъде събарян и че ще се търси законодателно решение.
Защо проектът е спорен. Според публикациите текстът няма крайна дата — за разлика от сегашния режим, който спира до 31 март 2001 г. — и не изисква обектът да е държавна или общинска собственост. Камарата на архитектите в България (КАБ) изпрати на 12 октомври становище до Министерския съвет, в което нарича предложението „брутален пробив“ в правилата срещу незаконното строителство и настоява изключението да важи само за конкретни обекти, посочени от Народното събрание, и с санкции за нарушителите. Инициативата „Зелени закони“ предупреди, че под формата на решение за инфраструктурата може да бъде легализирано и друго незаконно строителство. В обсъждането беше предложено поне началната дата да бъде фиксирана към 18 септември 2026 г. — деня на публикуване на проекта. Администрацията на Министерския съвет, от своя страна, е отбелязала липсата на количествени данни за засегнатите обекти; такива не бяха публикувани.
Същият проект (§ 9) затяга разглеждането на заявленията за търпимост по сегашните правила — § 16 и § 127, ал. 1. Към заявлението ще се изисква конструктивно становище, а администрацията ще проверява дали строежът е бил допустим по устройствените правила. Промяната се предвижда да важи и за заварените, още неприключили производства.
МРРБ сама признава, че броят на издадените удостоверения за търпимост расте, вместо да намалява, и че има „фрапиращи случаи на превратно прилагане“ — т.е. нови постройки, представени като стари.
На практика това засяга най-вече къщи, вили и допълнителни постройки в двора — лятна кухня, гараж, пристройка, надстроен етаж — за които собственикът тепърва смята да се снабди с удостоверение. Ако проектът бъде приет в този вид, процедурата ще изисква повече документи и повече време, а резултатът ще е по-малко сигурен.
Ако купувате къща или вила с удостоверение за търпимост. Удостоверението остава валидно основание, но не е гаранция. Поискайте го заедно с документите, на които е издадено, и сравнете годината на строеж с реалността — по-стари кадастрални данни, сателитни снимки, данъчната декларация. Подробен списък какво проверяваме при такива имоти има в ръководството ни за къща или вила около София.
Ако продавате имот с постройка без книжа. Ако смятате да се снабдите с удостоверение за търпимост, не отлагайте. При евентуално приемане на проекта проверката ще бъде по-строга и ще важи и за висящите преписки. Купувачите и банките и сега гледат тези имоти с повишено внимание — подготвените документи съкращават преговорите.
Ако имотът ви е по трасе на бъдещ път. Следете кога ще бъде заето мястото спрямо датата на отчуждаването — от това може да зависи дали ще имате право на обезщетение за пропуснати ползи.
МРРБ трябва да обобщи постъпилите становища, след което проектът — в същия или в променен вид — може да бъде одобрен от Министерския съвет и внесен в парламента. Това е поредният опит за подобна уредба след подобни проекти от 2022 и 2023 г. Ще следим кои текстове остават и ще обновим тази информация, когато законът бъде внесен или приет.
Ако имате къща, вила или постройка в двора без пълни документи и не сте сигурни какво означава това за бъдеща продажба — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите и ще ви кажем какви са вариантите.
Информацията е към 20 октомври 2026 г. и се основава на публикувания за обществено обсъждане проект и отразяването му в медиите. Окончателните текстове може да се различават. Статията не е правен съвет за конкретен случай.
