„Ще ви дадем нашия тристаен в центъра, вие ни дайте вашата къща край София и ще доплатим разликата.“ Такива предложения се чуват по-често, отколкото си мислите — между роднини, между съсобственици, между собственик на стар апартамент и строител. Законът ги нарича замяна. Тя може да спести такси и данъци в сравнение с две отделни продажби, но има свои правила, които е добре да знаете, преди да отидете при нотариус.
С договора за замяна страните взаимно си прехвърлят собствеността върху вещи или права (чл. 222 ЗЗД). За нея се прилагат правилата за продажбата, като всеки се смята за продавач на това, което дава, и купувач на това, което получава (чл. 223 ЗЗД). На практика това означава, че и двамата отговарят за правни и фактически недостатъци на имота, който дават — точно както при продажба.
Когато става дума за недвижими имоти, замяната се сключва с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД) и се вписва в Службата по вписванията.
Замяна с доплащане. Ако имотите не са с еднаква стойност, едната страна може да доплати разликата в пари. Тогава договорът е смесен — замяна плюс продажба за доплатената част. Ако разликата не се плаща, а се подарява (например между родители и деца), договорът съчетава замяна и дарение и всяка от частите трябва да отговаря на своите изисквания.
Общото между тях: и двете страни искат точно имота на другата. Ако една от страните всъщност търси пари, по-честно и по-сигурно е да се направят две продажби.
Тук е основното предимство на замяната.
Местен данък. При възмездно придобиване на имот се плаща данък, който общинският съвет определя в размер от 0,1 до 3%. При замяна данъкът се изчислява само веднъж — върху оценката на имота с по-висока стойност (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ). При две отделни продажби всеки купувач плаща данък за своя имот.
Кой плаща? Законът казва: лицето, което придобива имота с по-висока стойност, освен ако е уговорено друго. Ако се уговорите да плащате двамата, отговаряте солидарно (чл. 45, ал. 1 ЗМДТ). Основата е уговорената стойност, но не по-ниска от данъчната оценка (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ).
Нотариална такса. Материалният интерес при замяна е пазарната цена на по-скъпия имот (чл. 96, ал. 1, т. 2 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност) — една такса, а не две. Ако договорената цена е по-висока от оценката, таксата се събира върху по-високата стойност. Ориентировъчна сметка за нотариалните разходи можете да направите с нашия нотариален калкулатор.
Такса вписване. Агенцията по вписванията събира 0,1% от цената, по която е таксуван актът.
Пример (условен): разменяте апартамент с оценка 150 000 € срещу къща с оценка 180 000 € и доплащате 30 000 €. Местният данък се плаща веднъж върху 180 000 €, а не върху 150 000 € + 180 000 €. При ставка 2,5% разликата спрямо две продажби е около 3 750 € спестен данък — плюс една нотариална такса по-малко.
Законът за данъците върху доходите на физическите лица изрично поставя замяната наравно с продажбата (чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ). Не дължите данък, ако през годината разменяте:
Имоти, получени по наследство или завет, са освободени без срок на притежание и без ограничение в броя (чл. 13, ал. 1, т. 26).
Ако освобождаването не важи, облагаемият доход е разликата между „продажната“ и придобивната цена, намалена с 10%. При замяна продажната цена включва всичко получено, включително имота, оценен по пазарна цена (чл. 33, ал. 5 и чл. 10, ал. 4 ЗДДФЛ). Ако доплащате, доплатената сума увеличава придобивната ви цена (чл. 33, ал. 6, т. 2).
Полезен детайл за по-нататък: когато един ден продавате имот, получен при замяна, придобивната му цена е пазарната цена към датата на замяната (чл. 33, ал. 6, т. 6). Затова запазете документ за пазарната стойност — оценка или договорената стойност в нотариалния акт. Повече за данъка при продажба има в ръководството ни Данък при продажба на имот.
Когато едната страна е регистриран по ДДС строител, а другата получава нова сграда, законът приема, че има две насрещни доставки (чл. 130 ЗДДС). Доставката на новото жилище е облагаема с ДДС, а данъчната основа е уговорената парична стойност; ако страните не са определили такава, основата се определя по специалните правила на чл. 26, ал. 7 ЗДДС и в крайна сметка по пазарна цена.
Частно лице, което еднократно разменя старото си жилище, обикновено не е задължено по ДДС. Но преди да подпишете предварителен договор със строител, уточнете писмено дали посочената стойност е с или без ДДС и кой го дължи.
Съпрузи. Имот в режим на семейна имуществена общност може да бъде разменен само от двамата съпрузи заедно (чл. 24, ал. 3 СК). Ако разменяте личен имот, полученият остава личен (чл. 23, ал. 1 СК). Внимание обаче с доплащането: ако разликата се плати от общи пари, съответната част от новия имот става обща, освен ако е незначителна (чл. 23, ал. 2 СК). Повече в ръководството ни Съпрузи и имоти.
Ипотека. Ипотеката следва имота, в чиято собственост и да се намира той (чл. 173, ал. 1 ЗЗД). Ако давате ипотекиран имот, другата страна го получава с тежестта. Договорите за кредит обикновено уреждат какво става при прехвърляне на обезпечението — прочетете своя и говорете с банката преди да подпишете каквото и да е. В повечето случаи най-чистото решение е кредитът да се погаси или обезпечението да се замени преди сделката.
Съсобственици и право на изкупуване. Съсобственик, който иска да продаде дела си на трето лице, трябва първо да го предложи на другите (чл. 33 ЗС). Текстът говори само за продажба и според правната литература и съдебната практика при замяна правото на изкупуване по правило не се прилага — другите съсобственици не могат да предложат същата насрещна престация. Има две важни уговорки: ако „замяната“ всъщност прикрива продажба, съдът може да я обяви за привидна; а при замяна с доплащане, при която паричната част преобладава, рискът чл. 33 ЗС да се приложи е реален. За съсобствеността и делбата вижте ръководството ни Съсобствен и наследствен имот.
Непълнолетни. Разпореждането с имот на дете, включително замяна, изисква разрешение на районния съд (чл. 130, ал. 3 СК).
Ако обмисляте замяна — със семейството, със съсобственик или със строител — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще оценим двата имота, ще направим проверките и ще ви кажем дали замяната или две отделни продажби е по-добрият вариант за вас.
Информацията е обща и не е правна или данъчна консултация. Проверено към ноември 2026 г. по ЗЗД, ЗМДТ, ЗННД, ЗДДФЛ, ЗДДС, СК и ЗС. Ставката на местния данък се определя от всяка община — проверете действащата в съответната община. Примерът е условен.
