Купихте парцел, имате одобрен проект и разрешение за строеж. Оттук започва етапът, в който повечето бъдещи собственици на къщи разчитат изцяло на строителя — и в който се раждат проблемите, които излизат наяве години по-късно, при продажба или при кандидатстване за кредит.
В нашето ръководство какво да проверите, преди да купите парцел стигнахме до разрешението за строеж. Тук продължаваме: какво трябва да се случи от първата копка до момента, в който къщата законно може да се обитава.
Сроковете и задълженията са проверени по консолидирания текст на Закона за устройство на територията към октомври 2026 г. ЗУТ се променя често — преди конкретен строеж проверете актуалната редакция и изискванията на вашата община.
ЗУТ разделя строежите на категории. Жилищните сгради с ниско застрояване попадат в пета категория (чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а“ ЗУТ). Това определя кой участва в строежа и кой го въвежда в експлоатация:
Липсата на задължителен надзор не означава, че никой не трябва да проверява работата. Означава, че отговорността е разпределена между вас, проектанта и техническия ръководител — и че изборът на тези хора е ваше решение.
Това е най-често пренебрегваното правило. Разрешението за строеж губи правно действие, когато (чл. 153, ал. 2 ЗУТ):
Изтеклото разрешение може да бъде презаверено само веднъж, по искане в тримесечен срок след изтичането на съответния срок, срещу 50% от таксата за издаване (чл. 153, ал. 4, 5 и 8 ЗУТ). Ако не бъде презаверено, губи действие и одобреният инвестиционен проект (чл. 153, ал. 10 ЗУТ) — и процедурата започва отначало, по правилата, които действат тогава.
На практика: ако планирате да строите на етапи, водете си календар. А ако купувате парцел „с разрешение“ или недовършена къща, проверете датите — разрешение, издадено преди години, може вече да не важи.
Законово строежът започва в деня, в който се състави протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво (чл. 157, ал. 1 ЗУТ). Оттук тече и петгодишният срок за грубия строеж.
За къща искането за протокола се подава в общината от техническия ръководител поне 7 дни преди датата за съставянето му (чл. 157, ал. 5 ЗУТ). На място се явява служител на общината, но неговото неявяване не спира съставянето на протокола (чл. 157, ал. 6 ЗУТ).
От този момент на обекта трябва да има заповедна книга — в нея се вписват всички предписания, свързани с изпълнението (чл. 170, ал. 3 ЗУТ).
Всяка важна стъпка — предаване на площадката, работи, които после се закриват (армировка, хидроизолация, инсталации в стени), междинни приемания — се документира с актове между страните по договорите (чл. 170, ал. 1 ЗУТ). Ако някой откаже да подпише, заинтересованата страна изпраща писмена покана; ако поканеният не се яви до 24 часа след срока, на негово място актът се съставя с участието на общината (чл. 170, ал. 2 ЗУТ).
За собственика тези актове не са бюрокрация. Те са единственото доказателство какво е вложено в стените и основите, ако по-късно се появи пукнатина, теч или спор със строителя. Пазете копие от всичко.
Ако по време на строежа се наложат промени:
Не започвайте „още една стая“ или „по-висок покрив“ само по уговорка със строителя.
„Акт 16“ е разговорното название, с което пазарът на апартаменти нарича въвеждането в експлоатация. При строежите от първа до трета категория то става с разрешение за ползване от ДНСК (чл. 177, ал. 2 ЗУТ). Как се четат тези документи при покупка на апартамент, обясняваме в ръководството за Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Къщата от пета категория се въвежда в експлоатация с удостоверение за въвеждане в експлоатация, издадено от органа, издал разрешението за строеж — обикновено главният архитект на общината или района (чл. 177, ал. 3 ЗУТ). Удостоверението се издава в 7-дневен срок от подаване на заявлението, след проверка на документите, а по преценка на общината — и проверка на място.
Към заявлението се представят (чл. 177, ал. 1 ЗУТ):
Сградата не се въвежда в експлоатация, ако не е изпълнена съгласно одобрения проект или ако липсват техническият паспорт и сертификатът за енергийни характеристики (чл. 178, ал. 3, т. 1 ЗУТ). А до въвеждането ѝ не е разрешено да се ползва (чл. 178, ал. 1 ЗУТ).
Когато продаваме къща, първият въпрос на сериозния купувач — и на неговата банка — е дали има удостоверение за въвеждане в експлоатация. Къща, която се обитава от години, но е спряла на етап „груб строеж“ или „почти готово“, се продава по-трудно, по-евтино и обикновено без ипотечен кредит.
Довършването на документите години по-късно е възможно, но често е по-скъпо: проектантът или техническият ръководител вече ги няма, актовете са непълни, а кадастърът не отразява сградата. Повече за проверките при по-стари къщи и вили има в ръководството ни за къща на село около София.
Недовършената къща може да е добра сделка — ако документите са наред. Преди да платите, поискайте:
Еднофамилната къща е строеж от пета категория: без задължителен строителен надзор, но със задължителен технически ръководител и авторски надзор. Разрешението за строеж изтича, ако строежът не започне до три години или грубият строеж не завърши до пет. Всичко по време на строежа се документира, а краят е удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината — без него къщата законно не може да се ползва и трудно се продава.
Ако строите, довършвате или обмисляте покупка на къща на етап строителство — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите заедно и ще ви кажем какво липсва, докато все още е лесно да се набави.
