На 4 ноември 2026 г. Министерският съвет одобри законопроекта за изменение на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) заедно с промени в още няколко данъчни закона. Това е следващата стъпка по темата, която проследяваме от лятото — последно в статията ни от 1 октомври за публикувания проект на МФ.
Накратко: правителството запазва графика от проекта. Законът обаче още не е приет — предстои да мине през Народното събрание.
Според съобщението на правителството данъчните оценки на недвижимите имоти се актуализират в три поредни години:
Обхванати са сградите, земите, подобренията и земеделските земи.
В проекта, публикуван за обществено обсъждане на 23 септември, стъпките са записани като коефициенти спрямо днешната оценка — 1,3 за 2027 г., 1,65 за 2028 г. и 2 за 2029 г. Тоест трите стъпки се събират, а не се умножават: в края на 2029 г. оценката е два пъти днешната. Одобреният вариант съответства на тази логика.
В част от медиите се появи и число „около 118%“. То не се връща от коефициентите в публикувания проект, затова не го ползваме. Ще проверим точния текст, когато законопроектът бъде внесен в парламента.
Данъчната оценка е основата. Самият данък зависи и от ставката, която всеки общински съвет определя в рамките на 0,1 до 4,5 промила от оценката. Затова по-високата оценка не означава автоматично същото поскъпване на данъка — общините могат да коригират ставките си.
Ако ставката остане същата, сметката е проста. Илюстративен пример с оценка 40 000 € днес и ставка 2 промила:
| Година | Данъчна оценка | Данък при 2‰ |
|---|---|---|
| 2026 | 40 000 € | 80 € |
| 2027 | 52 000 € | 104 € |
| 2028 | 66 000 € | 132 € |
| 2029 | 80 000 € | 160 € |
Примерът е ориентировъчен и не отчита отстъпката при ранно плащане и евентуални промени в ставките.
Два детайла от септемврийския проект, които засягат собствениците: таксата за битови отпадъци беше изрично изведена извън увеличението, а данъкът за 2027 г. трябваше да се съобщава до 30 април, с 5% отстъпка при плащане до 31 май. Правителственото съобщение от 4 ноември не ги споменава — ще потвърдим дали са запазени в окончателния текст. Как се формират данъкът и таксата сега, обясняваме в ръководството за данък сгради и такса смет.
При обикновена продажба местният данък при придобиване и нотариалната такса се изчисляват върху по-високата от двете стойности — договорената цена или данъчната оценка. За повечето пазарни сделки в големите градове цената и след 2029 г. ще остане над оценката, така че разходите по сделката няма да се променят съществено.
Ефектът е по-осезаем при дарения, наследства и прехвърляния между роднини, където оценката често е единствената база. Ако подготвяте такова прехвърляне, има смисъл да го планирате с ясна представа коя година в коя оценка попада. Можете да пресметнете разходите с нашия нотариален калкулатор.
Кабинетът одобри и промените в Закона за ДДС. За продавачите на нови сгради и урегулирани поземлени имоти се въвежда задължителна регистрация по ДДС преди първата доставка — мярката, която описахме в статията ни от 25 септември. Целта е да се спре практиката на бързи препродажби точно под прага за регистрация.
Промяна спрямо първоначалния проект има при общия праг за регистрация по ДДС. Вместо директно 75 000 € от 2027 г., той ще се вдига поетапно: 60 000 € през 2027 г., 70 000 € през 2028 г. и 75 000 € през 2029 г.
Сред другите одобрени промени в ЗМДТ: отпадат текстовете за патентно облагане на юридически лица в заведенията и развлекателните дейности (след становище на Европейската комисия, че представляват държавна помощ), а глобите и санкциите се актуализират.
Предложенията ще бъдат внесени в Народното събрание като част от бюджетната рамка за 2027 г. Там текстовете минават през две гласувания и могат да бъдат променяни — включително стъпките, сроковете и защитата на таксата за смет. Ще актуализираме информацията, когато законът бъде приет.
Материалът е обща информация, не данъчна консултация. Данните са по съобщения от 4 ноември 2026 г. и проекта от 23 септември 2026 г., проверени на 5 ноември 2026 г. Законопроектът може да бъде променен в парламента.
Ако искате да изчислим какво означава промяната за конкретен имот или прехвърляне — обадете ни се или заповядайте в офиса.
