Пролетта и есента са сезоните, в които собствениците на къщи започват „малките“ проекти: навес за колата, барбекю, оранжерия, нова ограда, басейн. Често с убеждението, че за нещо малко в собствения двор не трябва никакво разрешение. Законът за устройство на територията (ЗУТ) наистина допуска част от тези постройки без разрешение, но с ясни граници. Ето как да ги разпознаете.
Три режима, не два
За постройките в двора на практика има три режима:
- Без разрешение за строеж — изброени са изчерпателно в чл. 151, ал. 1 ЗУТ.
- Разрешение за строеж без одобряване на инвестиционен проект (опростен ред) — чл. 147, ал. 1 ЗУТ. Издава го главният архитект по заявление, обикновено въз основа на скица и проектно решение от инженер-конструктор (чл. 147, ал. 2).
- Пълен ред — инвестиционен проект, одобряване и разрешение за строеж. За основната сграда процесът е описан в ръководството за строеж на собствена къща.
„Без разрешение“ не означава „без правила“: и тези постройки трябва да спазват подробния устройствен план, разстоянията до съседите и техническите изисквания. За недвижими културни ценности и охранителните им зони дейностите по чл. 151 се съгласуват по Закона за културното наследство (чл. 151, ал. 2).
Без разрешение за строеж (чл. 151, ал. 1 ЗУТ)
- Оранжерии с площ до 200 кв. м, както и леки постройки за отоплителни материали и инвентар (дървеник, барака за инструменти), кладенци, чешми (т. 3).
- Парници с временна преносима конструкция, покрити с полиетилен или подобна материя, независимо от размера (т. 17).
- Градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над терена (т. 12) — пергола, беседка, градинско барбекю, кашпи, декоративни елементи.
- Подпорни стени до 1,2 м височина (т. 4).
- Изкопи и насипи до 1 м дълбочина или височина и до 30 кв. м площ (т. 5).
- Леки прозирни огради и плътни огради с плътна част до 0,6 м в рамките на имота (т. 11).
Леките постройки за дърва и инвентар все пак спазват общите ограничения за второстепенните постройки: до 2,5 м височина и до 3 м до най-високата част на покрива (чл. 46, ал. 2).
Разрешение по опростения ред (чл. 147, ал. 1 ЗУТ)
- Постройки на допълващото застрояване (т. 1) — например лятна кухня, гараж, затворен навес, работилница. Затвореният или покрит навес за кола обикновено попада тук, а не сред градинските елементи — уточнете в общината.
- Басейни с обем до 100 куб. м в оградени имоти (т. 4). Басейните се изграждат на поне 3 м от границите на имота (чл. 47, ал. 2).
- Подпорни стени от 1,2 до 2 м (т. 5).
- Плътни огради на урегулирани имоти с плътна част от 0,6 до 2,2 м (т. 7).
- Оранжерии от 200 до 1000 кв. м (т. 17).
Всичко над тези граници — по-голям басейн, по-висока подпорна стена, жилищна постройка — минава по пълния ред.
Оградата: най-честият спор
Оградата е малка постройка с голям потенциал за конфликт. Основните правила в чл. 48 ЗУТ:
- Оградата може да е висока до 2,2 м над прилежащия терен (ал. 5).
- Оградата между два съседни имота се разполага по равно в двата имота или изцяло в имота на този, който я строи (ал. 3).
- Плътна ограда над 0,6 м между съседи се допуска с изрично писмено съгласие на съседа и ако разстоянието до жилище на първия етаж в съседния имот е поне колкото височината на плътната част (ал. 3). Без съгласие — само изцяло във вашия имот и при спазено същото разстояние (ал. 4).
- Общинският съвет може да въведе собствени изисквания за вида, височината и материалите на оградите (ал. 2) — проверете наредбата на вашата община.
Практичен съвет: преди да започнете, уточнете границата по кадастралната карта. Ограда, поставена на грешното място, е източник на спорове за години.
Какво рискувате, ако объркате режима
Постройка, която изисква разрешение, но е направена без такова, е незаконен строеж. За строежите от четвърта до шеста категория — каквито са повечето постройки в двора — заповедта за премахване се издава от кмета на общината (чл. 225а ЗУТ). Освен това:
- Незаконната постройка не може да бъде узаконена автоматично и често пречи при сделка.
- Банката може да откаже ипотечен кредит или оценителят да не я отчете.
- Съседът може да подаде сигнал по всяко време.
При покупка на къща винаги питаме за документите на постройките в двора — подробно за това в статията за покупка на вила или къща на село. А ако продавате, подгответе документите за постройките предварително.
Накратко
| Постройка | Режим |
|---|
| Пергола, беседка, барбекю до 2,5 м | Без разрешение (чл. 151, т. 12) |
| Оранжерия до 200 кв. м, найлонов парник | Без разрешение (т. 3, т. 17) |
| Дървеник, барака за инвентар | Без разрешение (т. 3), до 2,5/3 м |
| Прозирна ограда; плътна до 0,6 м | Без разрешение (т. 11) |
| Плътна ограда 0,6–2,2 м | Разрешение по чл. 147, т. 7 |
| Басейн до 100 куб. м | Разрешение по чл. 147, т. 4 |
| Лятна кухня, гараж, затворен навес | Разрешение по чл. 147, т. 1 |
Ако планирате постройка в двора или купувате къща с „допълнения“, за които не сте сигурни, обадете ни се или заповядайте в офиса — ще прегледаме документите и ще ви кажем от какво имате нужда.
Информацията е обща и не е правна консултация за конкретен имот. Проверено към октомври 2026 г.
