При апартамента купувачът оценява жилището. При къщата той оценява цял имот: оградата, двора, покрива, постройките, пътя до входа и колко ще му струва всичко това на година. Затова подготовката на къща за продажба е различна от тази на апартамент. Общите правила за цената и огледите сме описали в ръководството за продажба на жилище през есента на 2026 г.. Тук са нещата, които важат само за къща с двор.
Купувачът решава много още преди да е минал през портата. Застанете на тротоара и погледнете имота като непознат:
Не е нужно дворът да изглежда като от каталог. Нужно е да изглежда поддържан, за да може купувачът да си представи своя.
От практиката ни: къщите с двор се представят най-добре на снимки от пролетта и началото на лятото, когато всичко е зелено. Ако продавате през есента или зимата:
Купувачите на къщи винаги питат за покрива — някои пускат дрон или се качват на тавана.
Ако покривът наистина е за подмяна, не е задължително да го правите преди продажбата. Понякога е по-добре да вземете оферта от фирма и да я покажете — купувачът вижда реалната цифра, а не си представя най-лошото.
Влагата се усеща с носа още на стълбите. Преди огледите проветрявайте, изнесете вещите от мазето и потърсете откъде идва водата: запушени улуци, терен с наклон към къщата, повредена хидроизолация.
Не боядисвайте върху петната, за да ги скриете. По чл. 193 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота, дори да не е знаел за тях, но не отговаря за недостатъци, които купувачът е знаел при продажбата. По чл. 197 ЗЗД исковете на купувача при недвижим имот се погасяват с една година от предаването, а ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка — с три години. Практическият извод: кажете за влагата и я опишете писмено (например в предварителния договор). Така купувачът я приема с цената, а вие не рискувате спор след сделката.
При къща сметките са един от първите въпроси. Подгответе отговорите предварително:
Конкретните цифри от вашите фактури убеждават повече от „не е скъпо за отопление“.
Всяка постройка в двора — гараж, лятна кухня, второ жилище, навес — поражда въпроса законна ли е. Нотариалният акт сам по себе си не доказва, че сградата е законно построена — темата сме разгледали в статията за запечатаните жилища във Варна.
Преди да пуснете обявата, съберете каквото имате: разрешения за строеж, одобрени проекти, удостоверения за търпимост, ако има такива, и проверете дали постройките са отразени в кадастралната карта. Ако някоя постройка няма документи, кажете го още в началото — това влияе на цената и на банковото кредитиране, а изненадата при нотариуса проваля сделки. Документите за самата продажба са описани в ръководството за документите на продавача.
| Струва си | Обикновено не си струва |
|---|---|
| Косене, подрязване, извозване на отпадъци | Нов покрив, ако старият не тече |
| Смазана и боядисана порта, работещ звънец | Цялостна топлоизолация на фасадата |
| Почистени и закрепени улуци | Басейн, беседка или ново озеленяване |
| Подмяна на счупени керемиди, ремонт на теч | Нова кухня или баня по ваш вкус |
| Външно осветление и пътека до входа | Нова ограда около целия имот |
| Проветрено, празно мазе | Скъпи настилки и тревни килими |
От практиката ни: купувачите на къщи почти винаги планират ремонт по свой вкус. Голяма инвестиция точно преди продажбата рядко се връща изцяло в цената. Поправете това, което личи като занемаряване, и оставете големите решения на новия собственик.
Тази статия съдържа обща информация и не е правен съвет за конкретен случай.
Ако подготвяте къща за продажба и искате втори поглед — какво да оправите и какво да оставите, — обадете ни се или ни посетете в офиса. С удоволствие ще дойдем на място.
