Купувате съседния апартамент, за да имате един голям дом. Или имате голямо старо жилище и искате да го превърнете в две по-малки — за отдаване или за децата. И в двата случая промяната е и строителна, и правна: стената е едно, документите — друго. Ако направите само първото, ще имате жилище, което на място изглежда по един начин, а в кадастъра и в нотариалния акт — по друг.
Обединяване: една стена, много въпроси
Каква е стената? Това е първият въпрос и отговорът не е ваш, а на инженер-конструктор. В панелните и ЕПК блокове стените между апартаментите много често са носещи. Отвор в носеща стена или в плоча (при мезонет на два етажа) засяга конструкцията — това вече не е текущ ремонт и изисква проект и разрешение за строеж.
Текущ ремонт без разрешение е само вътрешно преустройство, което не засяга конструкцията и не променя предназначението (§ 5, т. 43 от ДР на ЗУТ). Повече за границата между двете — в ръководството ни за ремонт на апартамент в блок.
Чие съгласие трябва? Носещите стени и плочите са общи части на сградата (чл. 38 от Закона за собствеността). Затова при преустройство, което ги засяга:
- трябва решение на общото събрание на етажната собственост и изрично писмено съгласие на непосредствените съседи (чл. 185, ал. 2 ЗУТ);
- ако обединяването завзема общи части — например коридор или част от площадката пред двата апартамента — трябва съгласие на всички собственици с нотариална заверка на подписите.
Как се свиква общо събрание и с какви мнозинства се решава, обяснихме в ръководството за общото събрание на етажната собственост.
Разделяне: двете нови жилища трябва да са истински жилища
Разделянето е по-трудно от обединяването, защото от един обект трябва да се получат два самостоятелни, всеки от които:
- има самостоятелен вход от общите части или от улицата;
- отговаря на нормативните изисквания за жилище — помещения, санитарен възел, естествена светлина, височина;
- има собствени инсталации и измервателни уреди — електромер, водомер, отопление. Това означава отделни договори с ЕРП, ВиК и евентуално топлофикация.
Почти винаги разделянето изисква проект и разрешение за строеж, а често и съгласията по чл. 185 ЗУТ — особено когато се пробива нов вход или се пипат щрангове. Ако една от новите части ще стане офис или кабинет, важат и правилата за смяна на предназначението.
Кадастърът: новите идентификатори
Всеки самостоятелен обект в сграда има уникален идентификатор в кадастъра. Две стари жилища с два идентификатора не стават автоматично едно, когато съборите стената между тях.
- След като строителството е законно завършено, собственикът възлага на правоспособно лице проект за изменение на кадастралната карта — законът изрично предвижда проекти за обединяване и делба на имоти (чл. 16, ал. 3 ЗКИР).
- Службата по геодезия, картография и кадастър отразява промяната и новият обект получава нов идентификатор, а старите се закриват.
- Новата схема става основа за следващите сделки, ипотеки и данъци.
Ако кадастърът не е обновен, а на място жилището е обединено, ще имате разминаване — точно такива разминавания описахме в ръководството за грешка в кадастралната карта.
Не забравяйте и:
- Общината — подайте декларация за промяната, за да се преизчислят данъкът сгради и таксата за битови отпадъци.
- Етажната собственост — уведомете управителя, за да се обнови книгата на етажната собственост и разпределението на разходите.
- Банката — ако има ипотека, промяната на обекта трябва да се съгласува с нея.
Ефектът върху цената
От практиката ни:
- Обединените големи апартаменти имат по-малко потенциални купувачи. Цената на квадратен метър често е по-ниска от тази на по-малките жилища в същата сграда, особено ако обединяването не е узаконено и купувачът не може да вземе кредит.
- Разделените по-малки жилища обикновено се продават и отдават по-лесно, а цената на квадратен метър може да е по-висока. Само че разходите за проект, разрешение, нови инсталации и кадастър са реални, а резултатът зависи от това дали двете жилища наистина са удобни.
- Незаконната промяна почти винаги намалява цената: купувачът плаща за риск, а не за квадратни метри.
Ако купувате обединено или разделено жилище
- Поискайте проекта и разрешението за строеж, както и документа за завършването на строежа.
- Сравнете схемата от кадастъра с реалното разположение. Един или два идентификатора има?
- Проверете нотариалния акт — описва ли обекта такъв, какъвто е на място?
- Поискайте протокола от общото събрание и съгласията на съседите, ако са засегнати общи части.
- При разделено жилище — отделни ли са електромерите, водомерите и партидите?
Накратко
- Отвор в носеща стена или в плоча изисква проект и разрешение за строеж.
- Когато се засягат общи части — решение на общото събрание и писмено съгласие на непосредствените съседи; при завземане на общи части — нотариално заверено съгласие на всички.
- Обединяване и разделяне завършват едва с изменение на кадастъра и нов идентификатор.
- Узаконената промяна може да повиши стойността; незаконната почти винаги я намалява.
Ако обмисляте да обедините или разделите жилище, или купувате вече преустроен апартамент, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите и ще ви кажем какво още липсва, преди да вложите пари.
Информацията е обща и не е правен или технически съвет за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
