При оглед купувачите гледат светлината, ремонта и съседите. Рядко някой пита дали улицата се е наводнявала, дали склонът под къщата е регистриран като свлачище, или по какви норми е проектирана сградата. А точно това са рисковете, които трудно се поправят след покупката.
Добрата новина: голяма част от проверката може да се направи от разстояние и без разходи, ако знаете къде да гледате.
По Директива 2007/60/ЕО за наводненията България се оценява на шестгодишни цикли. За всеки от четирите басейнови района — Дунавски, Черноморски, Източнобеломорски и Западнобеломорски — басейновата дирекция определя райони със значителен потенциален риск от наводнения (РЗПРН), изготвя карти на заплахата и риска и приема План за управление на риска от наводнения (ПУРН). Действащият план е за 2022–2027 г., а следващият — за 2028–2033 г. — в момента се подготвя.
Картите показват кои терени биха били залети при сценарии с различна вероятност. Ако имотът е в такъв район, това не означава непременно, че не бива да го купувате — но трябва да знаете какво купувате.
Пример, който показва защо проверката има смисъл. В проекта на предварителната оценка за Черноморския район (юни 2026 г.) районите със значителен риск са 37, от които 3 нови — при 34 в действащия план. Сред значимите наводнения от последните години са описани тези от 5 септември 2023 г. в община Царево (Лозенец, Фазаново, Велика) и Китен и от 3 октомври 2025 г. — в Елените, Свети Влас, Маринка и Ченгене скеле. Част от тези места са популярни за ваканционни имоти.
Какво да направите:
Свлачищните райони се вписват в регистър, който МРРБ поддържа чрез държавните дружества за геозащита (чл. 95, ал. 2 ЗУТ). Дружествата са три — „Геозащита“ Варна, Перник и Плевен — и всяко публикува карта на свлачищата в своя район.
По анализ на трите регистъра от май 2026 г. в тях са вписани около 2 273 свлачища, като около 40% са отбелязани като активни (ориентировъчно). Най-известните зони са по Черноморското крайбрежие, но свлачища има и във вътрешността на страната.
Защо това има значение за купувача:
България е сеизмично активна страна и за всяка сграда има значение по какви норми е проектирана и как е поддържана.
Природните рискове се прехвърлят на застраховател, а не изчезват. Земетресението често е допълнителна клауза, а не част от стандартното покритие. Наводнението от природно бедствие и щетите от вода от съседа също се различават в полиците. Прочетете изрично кои рискове са включени, преди да се доверите на полицата. Подробно — в ръководството ни за застраховката на жилището.
Природният риск не е непременно причина да се откажете. Той е причина да:
Наводненията, свлачищата и земетресенията не се виждат на снимките в обявата. Проверката им обаче не е сложна: публични карти и регистри, внимателен оглед и правилните въпроси. Направена преди капарото, тя ви дава аргументи в преговорите и спокойствие след сделката.
Ако харесвате имот край река, на склон или на брега и искате да знаете какви рискове крие — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще проверим заедно картите, документите и терена.
Информацията е проверена към октомври 2026 г. Броят на рисковите райони и регистрираните свлачища се променя с всяка актуализация на плановете и регистрите и е ориентировъчен. Статията не замества инженерно-геоложко или конструктивно обследване.
