„Тухла, 1978 г.“, „ЕПК, среден етаж“, „панел, с гаранционна фуга“ — в обявите за апартаменти в стари блокове технологията на строителство е една дума. Но тя определя кои стени можете да пипате, къде да търсите течове, колко ще струва отоплението и какви въпроси да зададете на домоуправителя. Ето какво стои зад думите и какво да проверите на огледа.
По данни от Преброяване 2021 на НСИ (към 7 септември 2021 г.) 34,8% от жилищните сгради в страната са построени до 1959 г., още 20,8% — през 1960–1969 г., а построените през 2010–2021 г. са едва 3,8%. По конструкция 42,4% са тухлени с бетонна плоча, 41,7% — тухлени с гредоред, а панелните и стоманобетонните заедно са 3,1% (в градовете — 5,2%).
Важно уточнение: това е дял от сградите, а не от жилищата. Една къща на село и един 16-етажен панелен блок се броят по равно като по една сграда, затова делът на панелните сгради изглежда малък, макар в тях да живеят много семейства. В София (столица) към края на 2021 г. тухлените сгради са 85,2%, стоманобетонните — 8,7%, а панелните — 3,4% от жилищните сгради; жилищата в столицата са 620,5 хил.
| Технология | Какво е | На какво да внимавате |
|---|---|---|
| Панел (едропанелно строителство) | Сглобяеми стоманобетонни панели, произведени в завод и монтирани на място; връзките между тях са във фугите. | Фуги и течове по фасадата, топлинни мостове, носещи вътрешни панели. |
| ЕПК (едроплощен кофраж) | Монолитен стоманобетон, излят на място в големи кофражни платна. | Голяма част от вътрешните стени обикновено са носещи — преустройствата са ограничени. |
| Пълзящ кофраж | Монолитен стоманобетон, при който кофражът се придвижва непрекъснато нагоре по етажите; използван най-често при високи сгради. | Състояние на асансьорите, покрива и общите инсталации във високата сграда. |
| Тухла | Тухлени стени със стоманобетонна плоча (по-новите) или с дървен гредоред (по-старите); по-новите сгради често са със стоманобетонен скелет и тухлен пълнеж. | При гредоред — състояние на подовете и покрива; при скелет — да не се пипат колони и греди. |
Никоя технология сама по себе си не е „добра“ или „лоша“. Решаващи са поддръжката, състоянието на покрива и фасадата и това дали някой не е посягал на конструкцията.
Премахването или преместването на стени и пробиването на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата, не е текущ ремонт (§ 5, т. 43 от ДР на ЗУТ). Такива работи изискват проект с конструктивна част и разрешение. Собствениците са длъжни да не извършват и да не допускат промени, които влошават съответствието на сградата с основните изисквания, сред които е механичното съпротивление и устойчивостта (чл. 195, ал. 1 ЗУТ).
На практика: ако апартаментът е „отворен“ — с обединена кухня и дневна или с нов отвор в стена — попитайте за проекта и разрешението. В панелен или ЕПК блок не разчитайте на „тази стена не е носеща“ без писмено становище на инженер-конструктор. Незаконно преустройство може да застраши сградата, да стане повод за спор със съседите и да усложни продажбата по-късно.
Техническият паспорт (чл. 176а ЗУТ) описва характеристиките на сградата, необходимите ремонти и сроковете за тях. Той се съставя задължително след завършване на нов строеж, както и след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство. След промените в наредбата за техническите паспорти от 2021 г. за съществуващите частни жилищни сгради паспорт се изисква по повод такива дейности, а не с общ срок. Затова повечето стари блокове нямат технически паспорт, освен ако не са били обновявани — например санирани.
Ако блокът има паспорт, поискайте копие: там е описано и съответствието с изискванията за конструктивна устойчивост и препоръчаните мерки. Ако няма, а имате съмнения (видими пукнатини в носещи елементи, деформации, следи от стари премахнати стени в съседни апартаменти) — платете за оглед от инженер-конструктор преди да подпишете предварителен договор.
В стария блок състоянието на общите части зависи от това как работи етажната собственост. Попитайте има ли регистриран управител, събира ли се фонд „Ремонт“, има ли планирани ремонти и задължения на вашия бъдещ апартамент. Как да проверите управителя в публичния регистър и какво да поискате — в ръководството ни за етажната собственост.
Технологията дава посоката, но не и отговора. При панела гледайте фугите и течовете, при ЕПК — какви стени са пипани, при тухлата с гредоред — подовете и покрива. Във всички случаи проверете покрива, асансьора, мазето, документите за преустройства и работата на етажната собственост.
Проверено към октомври 2026 г. Това е обща информация, а не правен или технически съвет за конкретен имот.
Оглеждате апартамент в стар блок? Обадете ни се или заповядайте в офиса — ще ви помогнем да подготвите въпросите към продавача и домоуправителя.
