Партерният търговски обект е класическа алтернатива на апартамента за отдаване. Наемателите са фирми, договорите са по-дълги, а ремонтите по интериора често се поемат от наемателя. Но рискът е друг: един лош месец за наемателя е лош месец и за вас, а празен магазин може да остане празен дълго. Ето как да мислите, преди да купите.
Локацията: пешеходният поток решава
При жилищата местоположението е важно; при търговските обекти то е почти всичко. Една и съща площ на двеста метра разстояние може да има съвсем различна стойност.
- Пешеходен поток. Минете по улицата в различни часове — сутрин, по обед, вечер, в събота. Колко хора минават покрай самата витрина, а не по съседния тротоар?
- Котви. Близостта до метростанция, спирка, училище, супермаркет, аптека или пазар генерира ежедневен трафик.
- Правилната страна на улицата. Посоката, в която хората се прибират вечер, често носи повече клиенти.
- Конкуренцията наоколо. Много празни обекти по улицата са сигнал, а не възможност.
- Бъдещи промени. Планиран ремонт на улицата, нова сграда, пешеходна зона или паркинг могат да променят потока — в двете посоки.
Витрината и достъпът
Наемателят на търговски обект плаща за това да бъде видян и достъпен:
- ширина на фасадата и дължина на витрината;
- вход директно от улицата, без стъпала или с възможност за рампа;
- височина на помещението и възможност за реклама на фасадата — тя обикновено изисква съгласие и разрешения;
- ъгловите обекти с две витрини обикновено се отдават по-лесно;
- сутерен към обекта е полезен като склад, но рядко носи наем като търговска площ.
Технически и правни проверки
- Статут на обекта. Проверете дали в документите е магазин, офис или ателие — а не жилище, което се ползва като магазин. Смяната на предназначението е отделна процедура с изисквания по ЗУТ — описваме я в ръководството Смяна на предназначението.
- Мощност на тока, вентилация, ВиК. Заведение, фризьорски салон или медицински кабинет имат различни изисквания. Обект без възможност за вентилация е ограничен до по-малко на брой наематели.
- Етажната собственост. В жилищна сграда някои дейности — например заведение с музика до късно — водят до конфликти. Проверете какви решения е взимало общото събрание и какви дейности реално са възможни.
Наемателите: кой и за колко време
Добрият наемател на партер е бизнес, който има нужда точно от тази локация и е инвестирал в обекта. Помислете кой профил е реалистичен:
- аптеки, банкови офиси, вериги — дълги договори и стабилни плащания, но конкретни изисквания за площ и локация;
- местни услуги — фризьор, ветеринар, оптика, кабинет — често дългогодишни наематели в квартала;
- заведения — по-висок наем, но и по-висок риск и износване.
Рискът от концентрация е най-голямата разлика спрямо жилищата: когато единственият наемател напусне, доходът спира изцяло. Затова при оценката заложете реалистичен празен период между наемателите и разход за подготовка на обекта. Как да смятате нетната доходност с тези разходи — в ръководството ни Наемна доходност.
Договорът за търговски наем: гледната точка на собственика
Законът (чл. 228–239 ЗЗД) урежда наема кратко, затова почти всичко зависи от договора:
- Срок. Общото ограничение от 10 години по чл. 229 ЗЗД не важи за търговските сделки. Безсрочният договор може да се прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238 ЗЗД) — за инвеститора това е несигурност. По-добре срочен договор, при нужда с опция за предсрочно излизане срещу обезщетение.
- Индексация. Ясна формула — например според индекс на потребителските цени — и дата на прилагане. Без клауза наемът не се променя едностранно.
- Гаранция. Депозит или банкова гаранция, достатъчна да покрие няколко месеца наем и възстановяване на обекта.
- Ремонти и подобрения. Кой прави вътрешния ремонт, чии стават подобренията и в какво състояние се връща обектът.
- Вписване и нотариална заверка. Ако продадете обекта, срочният договор обвързва купувача за целия срок, когато е вписан в имотния регистър (чл. 237 ЗЗД) — затова купувачите на обект с добър наемател го ценят. Нотариалната заверка на подписите позволява бързо снабдяване със заповед за изпълнение по чл. 417, т. 3 ГПК за парични вземания — но не и за освобождаване на имота.
Гледната точка на бизнеса, който наема, разглеждаме в Офис или магазин за собствения бизнес.
Данъците
- Наемът като физическо лице. Облага се с 10% данък след 10% нормативно признати разходи. Когато наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице, той удържа и внася данъка при плащането на наема.
- ДДС. Наемът на нежилищен обект е облагаема доставка. Ако сте регистрирани по ДДС, начислявате 20% върху наема; ако не сте — ДДС няма. Наемите се включват в оборота за целите на задължителната регистрация, затова при по-голям портфейл следете прага.
- Данък сгради се дължи от собственика по правилата на ЗМДТ; намалението за основно жилище не важи за магазина.
- Продажба. Освобождаването за едно жилище, притежавано над 3 години, не важи за магазин или офис. Необлагаема е продажбата на до два имота от всякакъв вид, притежавани над 5 години. Повече в Данък при продажба на имот.
Дали да купите лично или чрез фирма, решете с данъчен консултант, преди сделката — структурата е трудно да се смени след нея.
Накратко
- Купувате пешеходен поток, витрина и достъп — проверете ги в различни часове и дни.
- Статутът на обекта, техническите възможности и етажната собственост определят кои наематели са възможни.
- Заложете празен период — при един наемател доходът е „всичко или нищо“.
- Срочен договор с индексация, гаранция и вписване повишава и стойността при препродажба.
- Наемът се облага различно според това кой е наемателят; изключението за едно жилище не важи за магазин.
Ако обмисляте покупка на търговски обект или искате оценка на вашия, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще разгледаме локацията на място и ще направим реалистична сметка на дохода.
Информацията е обща и не замества индивидуална правна или данъчна консултация. Проверена към октомври 2026 г.
