Апартамент в нова сграда от строител, офис от фирма, която се преструктурира, къща, записана на семейното ООД. Все по-често продавачът не е човек, а дружество. Това не е непременно по-рисково — но проверките са други. Освен имота трябва да проверите и самата фирма: кой я представлява, какво са решили собствениците ѝ, какво дължи и в какво състояние е.
Всяко дружество има ЕИК и партида в Търговския регистър и регистъра на ЮЛНЦ към Агенция по вписванията. Справката е безплатна и онлайн. От актуалното състояние разберете:
Прегледайте и обявените документи. Дружество, което години наред не е публикувало годишните си финансови отчети, не е непременно проблемно, но е повод за повече въпроси.
При ЕООД и ООД дружеството се представлява от управителя. Ако управителите са няколко, проверете дали представляват заедно — тогава трябват всички подписи.
При АД и ЕАД представляват членовете на съвета на директорите или на управителния съвет, обикновено чрез изпълнителен директор. Проверете в регистъра кой точно и как.
Пълномощник. Ако на сделката идва пълномощник, пълномощното трябва да е с нотариална заверка, да е издадено от лицето, което реално представлява дружеството, и да дава изрично право да продаде конкретния имот. Сверете датата — дали издателят все още е управител.
Прокурист. Прокуристът има широки правомощия, но за разпореждане с недвижими имоти той трябва да е изрично овластен. Проверете това в регистъра.
При ООД продажбата на недвижим имот е въпрос, по който решава общото събрание на съдружниците (чл. 137 от Търговския закон). При ЕООД решението взема едноличният собственик.
Какво става, ако решение няма? Според тълкувателно решение № 3/2013 на ВКС липсата на решение не може да се противопостави на третите лица и сделката, сключена от управителя, е действителна. Въпреки това нотариусите по правило искат протокол от решението и това е разумно: така отпада поле за спор. Поискайте протокола предварително и проверете дали е подписан от всички съдружници, посочени в регистъра.
Това е въпросът, който най-често изненадва купувачите.
За физическо лице, което купува за себе си, ДДС не се възстановява — то е част от цената. Затова в предварителния договор винаги пишете „цена с включен ДДС“ или изрично посочете сумата на данъка. Ако договорът мълчи, а продавачът е регистриран, може да се окаже, че ДДС се смята включен в цената — или да започне спор. Финансовото министерство предложи и нови правила за регистрацията на продавачите на нови сгради и УПИ — описахме ги в статията за проекта за ДДС регистрация.
Местният данък при придобиване и нотариалните такси се дължат и когато продавачът е фирма. Ориентир дава нашият нотариален калкулатор.
Ако дружеството изпадне в несъстоятелност, синдикът може да атакува сделки, сключени в определен период преди молбата за откриване на производството — особено при цена, значително под пазарната, или при плащане, което облагодетелства един кредитор за сметка на останалите. Сделка след откриване на производството, без участие на синдика, по правило не може да се противопостави на кредиторите.
Как да се предпазите:
Ако купувате имот от дружество и искате да прегледаме документите на фирмата и на имота преди капарото, обадете се или заповядайте в офиса ни.
Информацията е обща и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
