Много купувачи на къща в село или в планински район имат един и същ план: част от годината къщата е за семейството, а през останалото време приема гости. Законът обаче не познава „къща, която понякога се дава под наем на туристи“. Ако искате да работите като къща за гости, обектът трябва да отговаря на определение от Закона за туризма и да бъде категоризиран — а това е различно от регистрацията на апартамент в Airbnb.
Ето какво трябва да знаете, преди да купите имот с тази цел или да превърнете своя къща в къща за гости. Информацията е проверена към ноември 2026 г.
Законът за туризма (чл. 3, ал. 2) разделя местата за настаняване на класове:
Разликата е съществена. Стаите и апартаментите за гости (клас В) само се регистрират при кмета — този режим описахме в ръководството ни за краткосрочното отдаване след новия регламент на ЕС. Къщата за гости (клас Б) се категоризира — с проверка на място и категория от една до три звезди.
Определението е в § 1, т. 27 от допълнителните разпоредби на Закона за туризма. Къщата за гости е:
За сравнение, „стаи за гости“ по закона са до 5 стаи. Ако имате по-малко стаи и не искате да предлагате закуска, регистрацията като стаи за гости може да е по-подходящият режим.
Определението има пряко значение за покупката. Голяма вила без двор, сграда без кухня, която гостите могат да ползват, или имот, в който никой от домакините не живее наблизо, трудно ще отговорят на изискванията.
Къщите за гости се категоризират от кмета на общината (или упълномощено от него лице) по предложение на общинската експертна комисия по категоризация. Възможните категории са една, две или три звезди. Конкретните изисквания за всяка категория са в Наредбата за изискванията към категоризираните места за настаняване (приета с ПМС № 139 от 2020 г.).
Процедурата по Закона за туризма накратко:
При отказ ново заявление може да се подаде след 6 месеца — затова е по-добре да подготвите обекта добре преди първото подаване.
1. Законността на сградата. Определението изисква жилищна сграда. Проверете дали къщата е въведена в експлоатация или узаконена и дали реалното ѝ състояние отговаря на документите. Пристройки, тавански стаи и бани, направени без разрешение, са честа находка при селските къщи — и проблем при проверката. Подробно какво се проверява при такъв имот — в нашето ръководство за къща на село около София.
2. Капацитетът на инфраструктурата. Вода, канализация или септична яма, ток и отопление, достатъчни за семейство, често не стигат за пълна къща с гости. Сметнете колко бани и колко стаи реално ще имате.
3. Достъпът. Път, по който гостите стигат с обикновена кола през цялата година, и място за паркиране.
4. Мястото за домакините. Законът изисква да живеете в същата сграда или в съседство. Ако купувате къща далеч от дома си, помислете кой ще изпълнява тази роля.
5. Кухнята и закуската. Закуската е задължителна по определението. По Закона за храните обектите, в които се предлага храна, подлежат на регистрация в Българската агенция по безопасност на храните — уточнете с областната дирекция на БАБХ какво се изисква за вашия обект, преди да планирате ремонта на кухнята.
Всяко място за настаняване води регистър на настанените туристи (чл. 116 от Закона за туризма). За категоризираните обекти той се води електронно — в системата на Министерството на туризма или в съвместим собствен софтуер, а данните постъпват в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). Хартиен регистър не е вариант.
От 20 май 2026 г. се прилага и Регламент (ЕС) 2024/1028: обявите в онлайн платформите трябва да съдържат регистрационния номер на обекта, а платформите премахват обявите без такъв.
Данъчното облагане зависи от това дали работите като физическо лице, едноличен търговец или дружество — разликите могат да са значителни, затова разговорът със счетоводител е част от плана, не след него. Общата логика на облагането на доходи от имот е в ръководството ни за данъка при отдаване под наем.
Къщата за гости е отделен режим: жилищна сграда с до 10 стаи, общи помещения, двор, домакин наблизо и закуска — и категоризация при кмета, с временно удостоверение, проверка на място и категория за 5 години. Ако купувате имот с тази цел, проверете законността на сградата, инфраструктурата и достъпа още преди предварителния договор — тези неща не се поправят с хубаво обзавеждане.
Ако търсите къща в село или в планината, която да превърнете в къща за гости, или искате да прецените дали вашият имот е подходящ — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем документите и мястото заедно, преди да сте поели ангажимент.
Информацията е актуална към ноември 2026 г. и се основава на Закона за туризма, Наредбата за изискванията към категоризираните места за настаняване (ПМС № 139/2020) и Закона за местните данъци и таксите. Местните данъци и такси се определят от всяка община — проверете актуалната наредба на вашата.
