Ако отдавате апартамент по нощувки — в София, във Варна или на морето — правилата около обявата ви се промениха тази пролет. От 20 май 2026 г. се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028, а платформите, през които работите, вече имат собствени задължения към държавата.
Това не е нов данък и не е забрана. Това е изискване за проследимост: всеки имот, който се предлага за краткосрочно настаняване, трябва да може да се свърже с валиден регистрационен номер. Проверката на този номер вече е задължение на самата платформа.
Материалът е актуален към август 2026 г.
Регламент (ЕС) 2024/1028 на Европейския парламент и на Съвета от 11 април 2024 г. урежда събирането и обмена на данни във връзка с услугите за краткосрочно наемане на места за настаняване. Датата на прилагане е 20 май 2026 г.
Три елемента са важни за собственика:
Практическият ефект е ясен: обява без редовна регистрация става уязвима. Не защото някой ще дойде на проверка, а защото проверката е автоматизирана и се извършва от платформата.
Тук се появяват най-много погрешни очаквания, затова си струва да се каже изрично.
Регламентът не решава къде краткосрочното отдаване е позволено — това остава въпрос на националното и общинското законодателство. Той не въвежда таван на нощувките на европейско ниво. И не заменя местните изисквания за регистрация, туристически данък или данъчно облагане.
С други думи: регламентът не променя вашите задължения по българското право. Той прави неизпълнението им видимо.
Разграничението е важно и често се бърка.
Стаите за гости и апартаментите за гости са места за настаняване клас „В“ по Закона за туризма и подлежат на регистрация, а не на категоризация със звезди. Категоризацията е процедура за хотелите, семейните хотели, къщите за гости и подобните обекти.
Регистрацията се извършва пред кмета на общината по местонахождение на имота. Подава се заявление-декларация по образец съгласно чл. 129а от Закона за туризма, в което се декларират:
Прилагат се документ за собственост, а когато заявителят не е собственик — документът, който му дава право да ползва обекта, както и изрично пълномощно, ако декларацията се подава от пълномощник.
В 7-дневен срок от подаването кметът или оправомощено длъжностно лице издава заповед за регистрация и удостоверение. Удостоверението е безсрочно — не се подновява ежегодно. При промяна в капацитета обаче се подава ново заявление-декларация.
Едно облекчение, което много собственици още не знаят: с промените в Закона за туризма от 25 февруари 2020 г. отпадна изискването да представяте подписи на повече от 50% от собствениците в сградата. Съгласие на съседите не се изисква.
Регистрацията пред общината е първата половина. Втората е текущото отчитане.
Като лице, извършващо хотелиерство, вие сте длъжни да водите регистър на настанените туристи съгласно чл. 116 от Закона за туризма — по същия ред, по който го правят хотелите. Това става чрез Единната система за туристическа информация (ЕСТИ), поддържана от Министерството на туризма, или чрез собствена информационна система, отговаряща на изискванията на Закона за електронното управление.
За чуждестранните гости в регистъра се вписват пълните имена, датата на раждане, гражданството, номерът на паспорта и периодът на пребиваване.
ЕСТИ не е формалност. Данните от нея се използват от НАП, МВР, общините при изчисляването на туристическия данък и от НСИ за статистика. Именно тази система прави краткосрочното отдаване проследимо — и именно към нея логично се привързва изискването на регламента за валиден номер в обявата.
Отделни детайли по прилагането на регламента в България — коя точно е единната входна точка и как платформите ще сверяват номерата — все още се доуточняват на административно ниво. Ако регистрацията и отчитането ви са изрядни, това не променя нищо за вас.
Момент, който редовно се пропуска. Настанявайки гости, вие обработвате лични данни — имена, дата на раждане, паспортни данни. Това ви прави администратор на лични данни по смисъла на GDPR и Закона за защита на личните данни, независимо дали работите като физическо лице или чрез фирма.
Минимумът е писмена политика за защита на личните данни, която е достъпна за гостите и посочва целите на обработването, срока на съхранение и правата на лицата.
Краткосрочното отдаване не е „наем“ в данъчния смисъл — то е туристическа услуга, с туристически данък за всяка нощувка по ставка на общината и с възможност за патентен режим при определени условия. Разгледали сме разликата между двата режима подробно в ръководството ни за данъка при отдаване под наем.
Ако отдавате с дългосрочен договор — на семейство или на фирма — регламентът не ви засяга. Той се отнася само до краткосрочното настаняване през онлайн платформи.
При имотите, които обслужваме, административната част не остава на собственика. В стандартния ни обхват влизат: преглед на документите за собственост и на кадастралния идентификатор преди подаване; подготовка на заявлението-декларация до общината; съгласуване на капацитета така, както ще бъде деклариран и в обявата; и проверка дали регистрацията и отчитането в ЕСТИ съответстват на това, което платформата показва.
Не подаваме отчети вместо вас — това е работа на счетоводител — но подреждаме документите така, че подаването да отнема минути, а не седмици.
От 20 май 2026 г. валидният регистрационен номер не е препоръка, а условие обявата ви да съществува. В България пътят е един и е сравнително кратък: заявление-декларация до кмета, удостоверение в 7-дневен срок, отчитане през ЕСТИ.
Ако отдавате краткосрочно и не сте сигурни дали документите ви са изрядни — или обмисляте покупка на имот точно за тази цел — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще погледнем конкретния имот, ще проверим какво липсва и ще ви кажем какво реално е нужно.
Информацията е актуална към август 2026 г. и се основава на Регламент (ЕС) 2024/1028, Закона за туризма и Наредбата за изискванията към категоризираните места за настаняване. Материалът е с информационна цел и не замества индивидуална правна консултация.
