Когато купувате жилище „на зелено“, плащате голяма част от цената за нещо, което още не съществува. В България няма задължителен механизъм, който да пази тези пари — нито ескроу сметка, нито банкова гаранция или застраховка в полза на купувача. Предложения за такива мерки има (включително от научно-експертния съвет към Асоциацията на прокурорите през октомври 2025 г.), но към ноември 2026 г. те не са приети.
На практика най-добрата ви защита е да проверите кой строи, преди да подпишете. В ръководството за етапите на строителство обяснихме какво означават Акт 14, 15 и 16 и защо ипотеката на строителя върху земята е най-подценяваният риск. Тук се фокусираме върху самата компания — и върху проверките, които можете да направите сами, повечето безплатно.
В един жилищен проект обикновено участват няколко различни лица и си струва да проверите всяко от тях:
Не е необичайно инвеститорът да е дружество, създадено само за този проект. Това само по себе си не е тревожен сигнал, но означава, че трябва да разберете кой стои зад него и какво е построил преди.
Търговският регистър е публичен и безплатен — всеки има право на свободен достъп до него. Потърсете инвеститора и строителя по ЕИК и вижте:
Най-добрият показател за един инвеститор е какво вече е завършил. Търсите сгради, които са въведени в експлоатация — тоест имат разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Кой издава документа, зависи от категорията на сградата по чл. 137 от ЗУТ:
| Сграда | Категория | Въвеждане в експлоатация |
|---|---|---|
| Жилищна сграда с високо застрояване (над 15 м) | III | разрешение за ползване от ДНСК |
| Жилищна сграда със средно застрояване | IV | удостоверение от общината (района) |
| Жилищна сграда с ниско застрояване, вилна сграда | V | удостоверение от общината (района) |
ДНСК поддържа публичен регистър на издадените разрешения за ползване, в който може да се търси и по ЕИК на възложителя — така виждате кои сгради на този инвеститор вече са въведени в експлоатация и кога. В София НАГ публикува регистри на разрешенията за строеж и на удостоверенията за въвеждане в експлоатация.
След това направете най-простата проверка: отидете до завършените сгради. Поговорете с живущите — завършени ли са общите части, има ли нерешени дефекти, спази ли инвеститорът сроковете, кога реално е получен Акт 16 спрямо обещаното.
Поискайте копие от разрешението за строеж и одобрения проект и ги сверете с това, което ви се продава: брой етажи, площи, вашето жилище в одобрените чертежи. В София разрешението може да се провери и в публичния регистър на НАГ.
ДНСК поддържа и публичен регистър на влезлите в сила заповеди за премахване на незаконни строежи — проверете там инвеститора и адреса.
Строителите, които изпълняват строежи от първа до пета категория, трябва да са вписани в Централния професионален регистър на строителя (ЦПРС) към Камарата на строителите (чл. 3, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите). Регистърът е публичен и се публикува на сайта на камарата.
Вписването е по група и категория строежи. За жилищна сграда търсите строител, вписан в първа група — „високо строителство“, и то за категорията на конкретната сграда. Ако строителят не е вписан или е вписан за по-ниска категория, това е причина да спрете.
Справка по имота в Имотния регистър показва дали върху терена има ипотеки, възбрани или вписани искови молби. Ипотека в полза на банка, която финансира строежа, е нормална практика — важното е какви са условията за заличаването ѝ при продажба на вашето жилище (подробно в ръководството за етапите).
Имайте предвид, че от 15 януари 2026 г. достъпът до преписи от самите вписани актове е ограничен до изрично изброени лица — страните, адвокати, нотариуси, съдебни изпълнители и др. Справката ще покаже, че има вписване, но за да прочетете например договора за ипотека, вероятно ще ви трябва адвокат или нотариус.
Единният портал за електронно правосъдие не позволява търсене по име на страна — може да видите дело само ако знаете номера му. Затова се ориентирайте по косвени следи: вписани искови молби и възбрани в Имотния регистър, вписвания по несъстоятелност в Търговския регистър и — най-простото — питайте инвеститора директно дали има съдебни спорове с купувачи или с общината. Отговорът (и начинът, по който е даден) също е информация.
Попитайте открито с какви пари се строи: собствени средства, банков кредит или основно с авансите на купувачите. Проект с банково финансиране минава през проверка от банката, но означава и ипотека върху земята. Проект, който разчита изцяло на авансите на купувачите, е най-уязвим при забавяне на продажбите.
Свържете вноските си с етапите на строителството — актовете по Наредба № 3 от 31.07.2003 г. (Акт 14 за грубия строеж, Акт 15, Акт 16) — а не с календарни дати. Плащайте само по банков път, по сметка на продавача, посочена в договора; вижте и предложената забрана за плащания в брой в строителството.
Предварителният договор трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния (чл. 19, ал. 1–2 от ЗЗД). Ако продавачът откаже да прехвърли имота, можете да предявите иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД — съдът обявява договора за окончателен. Исковата молба се вписва в Имотния регистър, а решението трябва да бъде отбелязано в 6-месечен срок, за да запази защитата си.
Самият предварителен договор обаче не може да се впише. Това означава, че до вписване на исковата молба той не ви защитава срещу трети лица — например ако инвеститорът ипотекира или продаде същото жилище на друг. Повече за клаузите, капарото и неустойките — в ръководството за предварителния договор.
| Проверка | Къде | Тревожен сигнал |
|---|---|---|
| Собственици и управители | Търговски регистър | свързани лица с фалирали фирми |
| Финансови отчети | Търговски регистър | липсващи отчети |
| Завършени сгради | регистър на ДНСК / НАГ | няма нито една въведена в експлоатация |
| Разрешение за строеж | НАГ / общината | продава се нещо, което не е в проекта |
| Строител | ЦПРС | не е вписан или е за по-ниска категория |
| Тежести върху терена | Имотен регистър | възбрани, искови молби |
| Съдебни спорове | косвени следи, въпрос към инвеститора | уклончив отговор |
Информацията е проверена към ноември 2026 г. и е с общ характер. При конкретна сделка е добре договорът и документите да бъдат прегледани от юрист.
Обмисляте покупка на жилище на зелено и искате втори поглед върху инвеститора, документите и предварителния договор? Обадете ни се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме заедно какво е проверено и какво остава открито, преди да платите първата вноска.
