Възрастен родител, леля или съсед прехвърля жилището си на човек, който обещава да се грижи за него до края на живота му. Това е договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане — един от най-честите начини собствеността да смени ръцете си в рамките на семейството.
Договорът изглежда прост, но създава отношения, които могат да се окажат в съда години по-късно. А когато такъв имот бъде продаден, въпросите стигат и до следващия купувач.
В ръководството ни за продажба или дарение със запазено право на ползване отбелязахме, че това е отделен договор. Тук го разглеждаме подробно.
Законът не урежда този договор в отделен текст. Той се подчинява на общите правила на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и на богата съдебна практика.
Договорът е алеаторен — никой не знае колко дълго ще се дължат грижите. Затова ако приобретателят е знаел, че смъртта на прехвърлителя е близка и неизбежна, договорът е нищожен поради липса на основание (чл. 26, ал. 2 ЗЗД). Напредналата възраст или лошото здраве сами по себе си не са достатъчни за такъв извод.
Често договорът се комбинира със запазено право на ползване за прехвърлителя — така той остава да живее в жилището, а грижите са допълнително задължение.
| Дарение | Продажба | Издръжка и гледане | |
|---|---|---|---|
| Какво получава прехвърлителят | нищо | парична цена | грижи и издръжка |
| Може ли да се развали при неизпълнение | — | при неплащане на цената | да, по съдебен ред |
| Ограничения за наследниците със запазена част | дарението може да бъде намалено | — | възмезден договор, но понякога се оспорва като прикрито дарение |
Данъчните последици и разходите при дарение между роднини сме описали в отделно ръководство за дарението на имот между роднини.
Ако приобретателят не осигурява уговорената издръжка и гледане, договорът може да бъде развален — но само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Едностранно писмо или нотариална покана не са достатъчни.
Развалянето има обратно действие: имотът се връща на прехвърлителя. Приобретателят не може да си „върне“ грижите, които вече е положил, а може да претендира само паричната им стойност по общите правила.
От съдебната практика на Върховния съд и ВКС е важно да знаете:
Това е частта, която най-често засяга нашите клиенти. В историята на собствеността на имота се вижда нотариален акт за издръжка и гледане — какво означава това за вас?
1. Жив ли е прехвърлителят? Докато е жив, съществува теоретичен риск от иск за разваляне. След смъртта му искове могат да предявят наследниците — но само за неизпълнение приживе.
2. Вписана ли е искова молба? Чл. 88, ал. 2 ЗЗД гласи, че развалянето на договор, който подлежи на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписването на исковата молба. Затова правим справка в Имотния регистър непосредствено преди сделката и държим вашият нотариален акт да бъде вписан веднага.
3. Разваляне и нищожност не са едно и също. Защитата по чл. 88, ал. 2 ЗЗД се отнася до развалянето. Ако договорът се окаже нищожен — например поради липса на основание или като привиден — тя не важи. Затова гледаме обстоятелствата: кога е сключен договорът, кога е починал прехвърлителят, има ли други наследници и спорове помежду им. Добросъвестният купувач придобива имота по давност след 5 години владение (чл. 79, ал. 2 от Закона за собствеността).
4. Банката. От практиката ни някои банки подхождат по-внимателно, когато прехвърлителят е жив и договорът е скорошен. Ако купувате с кредит, кажете на банката отрано.
Общия списък с проверки преди подпис ще намерите в ръководството ни Правна проверка преди покупка на имот.
Договорът за издръжка и гледане не прави имота „лош“. Прави го имот с история, която трябва да бъде прочетена. Ако обмисляте такъв договор в семейството си или купувате имот с подобен акт в историята, обадете се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме документите заедно.
Проверено към октомври 2026 г. Текстът е обща информация и не е правен съвет за конкретен случай.
