Много от най-търсените имоти в старите части на нашите градове — къщи в Стария Пловдив, сгради от началото на ХХ век в центъра на София и Варна, възрожденски домове във Велико Търново, Копривщица или Несебър — са недвижими културни ценности по Закона за културното наследство (ЗКН). В разговорния език — „паметници на културата“.
Статутът не забранява имотът да бъде купуван, продаван, даряван или наследяван. Той обаче поставя имота под специален режим на опазване: какво и как може да се ремонтира, кой одобрява проекта, какви задължения има собственикът. Ето какво трябва да знаете, преди да купите такъв имот.
ЗКН разделя недвижимите културни ценности по значение (чл. 50):
От категорията зависи кой дава становище по проектите за ремонт — Националният институт за недвижимо културно наследство (НИНКН) или общинското звено (вижте по-долу).
Отделно съществуват:
НИНКН води Национален регистър на недвижимите културни ценности (чл. 68 ЗКН). Преди сделката поискайте справка от НИНКН за конкретния имот, а за обекти с местно значение — и от общината (звеното по архитектура и културно наследство).
Не разчитайте само на документите за собственост — статутът не следва автоматично от нотариалния акт или от обявата. Попитайте продавача директно и поискайте всички издадени му предписания и съгласувани проекти.
Самата продажба се извършва по общия ред — с нотариален акт и вписване. При прехвърляне или наследяване на недвижима културна ценност Агенцията по вписванията уведомява НИНКН в 14-дневен срок (чл. 68, ал. 4 ЗКН). Така новият собственик влиза в полезрението на институциите като лице, носещо задълженията по закона.
Затова е разумно да знаете какви са тези задължения, преди да подпишете.
Собственикът (както и ползвателят) на културна ценност е длъжен да я поддържа и опазва, да уведомява компетентните органи при повреди и да осигурява достъп за контрол (чл. 71 ЗКН).
Ако сградата е застрашена от разрушаване или повреда, собственикът трябва незабавно да уведоми кмета и да вземе мерки за обезопасяване. Ако не го направи, общината извършва аварийните работи за негова сметка (чл. 72 ЗКН).
На практика това означава, че при покупка на занемарена къща – паметник поемате не само ремонта, който искате да направите, но и този, който законът изисква.
Тук е най-голямата практическа разлика спрямо обикновения имот.
Инвестиционните проекти и исканията за намеси в недвижими културни ценности и в защитените им територии се съгласуват с министъра на културата (чл. 84 във връзка с чл. 83 ЗКН):
| Категория | Становище дава |
|---|---|
| Световно и национално значение | НИНКН |
| Местно значение, ансамбли, „за сведение“ | общинското звено по чл. 17, ал. 3 ЗКН |
Ориентировъчни срокове и такси по административния регистър (проверени октомври 2026 г.):
Важно: съгласуването по ЗКН обхваща не само проекти за строеж, но и „искания за намеси“. Затова не приемайте, че по-малък ремонт по фасадата, покрива или дограмата е „свободен“, само защото при обикновен имот не изисква разрешение за строеж — проверете предварително в НИНКН или в общината. За общия режим на ремонтите вижте ръководството ни Ремонт на апартамент в блок.
Проектите се изготвят от проектанти с опит в реставрацията, а работите често изискват специфични материали и техники. От практиката ни: заложете повече време и по-голям бюджет, отколкото за сравним ремонт на обикновена сграда, и не планирайте нанасяне или отдаване под наем, преди проектът да е съгласуван.
Законът за местните данъци и такси освобождава от данък върху недвижимите имоти сградите – културни ценности, когато не се използват със стопанска цел (чл. 24, ал. 1, т. 11а ЗМДТ). Освобождаването не е автоматично — заявява се с декларация в общината (чл. 27 ЗМДТ).
Ако използвате сградата или част от нея за бизнес — офис, магазин, къща за гости, — за тази част освобождаване не се полага. Повече за данъка и таксата за битови отпадъци — в ръководството ни Данък сгради и такса смет.
Статутът носи и права. Собствениците на културни ценности могат да кандидатстват за подпомагане по програми, финансирани от държавния и общинските бюджети, за аварийни, консервационни и реставрационни работи (чл. 70 ЗКН). Проверете в общината дали има актуална програма, преди да планирате бюджета за ремонт.
Банките финансират и покупка на имоти – културни ценности, но при оценката те ще отчетат статута и състоянието на сградата. От практиката ни: при сграда, нуждаеща се от сериозна реставрация, оценката може да е по-консервативна, а банката да поиска повече документи. Говорете с банката си преди предварителния договор и споменете статута още в началото.
Общите правни проверки — собственост, тежести, съгласие на съпруг — остават същите. Пълният списък е в ръководството ни Правна проверка преди покупка на имот.
Имотът – паметник на културата може да бъде отлична покупка: рядък, с характер и с дългосрочна стойност. Но той идва с режим, който определя как и кога ще го ремонтирате. Знаейки статута, задълженията и сроковете предварително, вие купувате с отворени очи — и договаряте цената с ясна сметка.
Ако разглеждате такъв имот или продавате къща в защитена зона и искате да знаете какво точно означава статутът ѝ — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще проверим документите и ще ви кажем какво следва.
Информацията е проверена към октомври 2026 г. Сроковете и таксите са ориентировъчни; при конкретна сделка проверете актуалния режим в НИНКН и в общината.
