Когато се говори за „имот на публична продан“, повечето хора си представят търг на частен съдебен изпълнител. Но имоти на длъжници продава и Националната агенция за приходите — когато дългът е към държавата (данъци, осигуровки) и изпълнението се води от публичен изпълнител на НАП. Тази продан се урежда от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), а не от ГПК, и правилата са осезаемо различни.
По-долу описваме как протича продажбата, какви са сроковете и разходите и какво да проверите, преди да внесете депозит. Процедурата при съдебен изпълнител сме разгледали отделно в ръководството за публична продан от ЧСИ или ДСИ, а общинските търгове — в ръководството за покупка на общински имот на търг.
Всяка продажба се обявява с обявление, което съдържа начина на продажба, мястото и времето за оглед, датата и мястото на търга, описание на имота и началната цена (чл. 243 ДОПК). Обявлението се поставя в офиса на НАП и на мястото на огледа или продажбата и се публикува на сайта на агенцията.
На практика най-удобно е Порталът за продажби на НАП — sales.nra.bg: там има търсене по вид имот и област, карта и безплатен абонамент за известия по имейл за нови обявления. Ако длъжникът е физическо лице, данните му не се публикуват.
Важно: ДОПК не определя минимален срок между обявлението и търга. Затова, ако търсите имот по този начин, абонирайте се за известията — срокът за оглед и за депозит може да е само няколко дни.
Публичният изпълнител оценява имота по пазарна стойност, при нужда с независим оценител (чл. 235 ДОПК). Оценката на недвижим имот не може да е по-ниска от данъчната оценка, а началната цена на първия търг не може да е под оценката (чл. 241).
Това е съществена разлика спрямо съдебното изпълнение: там първата продан започва от 80% от оценката. При НАП първият търг започва от пълната пазарна оценка.
Ако няма купувач или спечелилият не плати:
Затова най-изгодните възможности обикновено са на втори и трети търг — но и конкуренцията там е най-голяма.
Недвижимите имоти се продават само чрез търг (чл. 238, ал. 5). Публичният изпълнител избира формата:
За разлика от продажбите при съдебен изпълнител, ДОПК не предвижда електронен търг за имоти — участието е по реда на обявлението, лично или чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно.
Търгът е валиден и с един участник, ако предложената цена не е под началната.
За участие се внася депозит в размер на 20% от началната цена (чл. 246, ал. 3) по сметката, посочена в обявлението — отделно за всеки имот. При съдебен изпълнител задатъкът е 10%, така че при НАП трябва да разполагате с двойно повече свободни средства още преди търга.
Ако не спечелите, депозитът ви се връща, след като спечелилият плати цената. Ако спечелите, но не платите в срок, губите депозита — той покрива разноските по търга, а остатъкът отива за дълга.
Кой не може да участва: длъжникът и неговият представител, органите, които провеждат търга, оценителите и пазачът на имота (чл. 238, ал. 7 ДОПК), както и лицата по чл. 185 ЗЗД. Покупка от лице без право да участва е недействителна.
Спечелилият плаща цената, намалена с депозита, в 7-дневен срок (чл. 248, ал. 11 и чл. 254 ДОПК). При съдебен изпълнител срокът е две седмици — затова, ако разчитате на банково финансиране, уговорете кредита предварително. Седем дни не стигат, за да се одобри ипотека от нулата.
Ако спечелилият не плати, за купувач се обявява следващият по ред участник, стига цената му да е поне началната.
След като цената постъпи по сметката и представите доказателство, че е платен местният данък за придобиване на имущество (ако се дължи), публичният изпълнител издава постановление за възлагане в 3-дневен срок (чл. 253).
Ключовото: собствеността преминава от датата на постановлението — без нотариален акт (чл. 246, ал. 8). При съдебния изпълнител тя минава едва от влизането на постановлението в сила.
След това вие трябва да поискате вписването му в Имотния регистър чрез службата по вписванията (чл. 246, ал. 11). Не го отлагайте — докато постановлението не е вписано, правата ви не са противопоставими на трети лица.
Имайте предвид и чл. 239, ал. 2 ДОПК: купувачът става собственик дори ако длъжникът не е бил, освен ако в едногодишен срок от обнародването на постановлението в „Държавен вестник“ трето лице не предяви иск за собственост. Ако такъв иск бъде уважен, можете да си търсите цената, лихвите и разноските — но не и имота.
Ипотеките се погасяват с публичната продан, както и вещните права, учредени след първата ипотека (чл. 175 ЗЗД). Ипотекарните кредитори се удовлетворяват от цената по реда на вписванията.
Наемателите са по-деликатният въпрос. При НАП няма аналог на правилото от ГПК, което позволява на съдебния изпълнител да изведе наемател с договор, вписан след първата ипотека. Важи общото правило на чл. 237 ЗЗД:
Затова, ако на огледа видите, че в имота живее някой, поискайте информация на какво основание.
Въвод във владение прави самият публичен изпълнител — в 7-дневен срок след постановлението, срещу всеки, който държи имота (чл. 246, ал. 10).
Купувате имота в състоянието, в което е към момента на продажбата, и нямате право на претенции за недостатъци (чл. 241, ал. 2). Няма гаранция, няма приемо-предавателен протокол и няма от кого да търсите отговорност за течове, дефекти в конструкцията или незаконни преустройства.
Справките по точки 2–4 са същите като при всяка покупка — описваме ги подробно в ръководството за правна проверка преди покупка.
Търговете на НАП не са „по-евтината версия“ на съдебните. Първият търг започва от пълната пазарна оценка, депозитът е 20%, а срокът за плащане — само 7 дни. В замяна собствеността минава по-бързо, а въводът във владение е по-прост. Добри възможности се появяват най-често на повторните търгове при 75% и 50% от цената — при добра подготовка.
Ако сте забелязали имот на sales.nra.bg и искате да прецените реалната му стойност и рисковете, преди да внесете депозита — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще го прегледаме заедно.
Информацията е обща и не е правна или данъчна консултация. Текстовете на ДОПК, ЗМДТ и ЗДДС са проверени към ноември 2026 г.
