Имот на публична продан от ЧСИ или ДСИ: как протича наддаването, какви са рисковете и какво да проверите преди да внесете задатъка

Имотите, продавани от частен (ЧСИ) или държавен (ДСИ) съдебен изпълнител, често започват под пазарната цена. Процедурата обаче е строго формална: един пропуснат срок или неправилно попълнено предложение и губите шанса или задатъка. Ето как работи по Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Къде се намират обявленията

• sales.bcpea.org – регистърът на публичните продажби на Камарата на ЧСИ с търсене по съд, населено място, вид имот и цена.
• Обявлението се поставя и в кантората на ЧСИ, в сградата на районния съд, в общината или кметството, на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд (чл. 487, ал. 2 ГПК).

Обявлението трябва да посочва собственика, описанието на имота, ипотеките, ограничените вещни права към датата на възбраната, вписаните искови молби, възбрани и договори за наем, началната цена, мястото и срока на проданта (чл. 487, ал. 1). Това е първият документ, който трябва да прочетете внимателно.

Начална цена

Изпълнителят назначава вещо лице за оценка. Началната цена е 80 % от оценката (чл. 485, ал. 4), а при първата продан не може да е по-ниска от данъчната оценка (чл. 485, ал. 5). Ако имотът не се продаде, при втора продан началната цена е 90 % от началната цена на първата (чл. 494, ал. 2).

Оглед

До проданта имотът остава във владение на длъжника (чл. 486, ал. 1). Съдебният изпълнител определя време за оглед (чл. 487, ал. 4); ако длъжникът пречи на огледа, управлението може да се предаде на друго лице (чл. 486, ал. 2). Не купувайте „на сляпо“ – ако огледът е невъзможен, заложете риска в цената.

Как се наддава – стъпка по стъпка

Стъпка	Какво става	Основание
1. Срок	Проданта продължава един месец в сградата на районния съд; книжата са на разположение в канцеларията	чл. 488
2. Задатък	10 % от началната цена по сметката на съдебния изпълнител	чл. 489, ал. 1
3. Предложение	Цена с цифри и с думи, в запечатан плик заедно с документа за задатъка; само едно предложение на наддавач	чл. 489, ал. 2
4. Подаване	В канцеларията на районния съд; може да се оттегли до края на работното време в последния ден	чл. 489, ал. 4–5
5. Отваряне	В началото на следващия работен ден, в присъствието на явилите се наддавачи; печели най-високата цена, при равенство – жребий	чл. 492, ал. 1
6. Устно наддаване	Присъстващ наддавач може да предложи с един задатък повече; изпълнителят пита три пъти за по-висока цена	чл. 492, ал. 2
7. Плащане	Остатъкът се внася в двуседмичен срок от обявяването за купувач	чл. 492, ал. 3

Недействителни са предложенията под началната цена и тези, които я надхвърлят с повече от 30 % (чл. 489, ал. 6). Не могат да наддават длъжникът, служителите на съда и на изпълнителя и лицата по чл. 185 ЗЗД (чл. 490).

Ако купувачът не плати в срок, губи задатъка, а за купувач се обявява следващият наддавач (чл. 493). Затова парите трябва да са осигурени преди да подадете предложение. Ако длъжникът плати целия дълг до края на срока за предложения, проданта не се извършва (чл. 491).

Постановление, обжалване и въвод

След плащането изпълнителят възлага имота с постановление (чл. 496, ал. 1). От влизането му в сила купувачът придобива правата, които длъжникът е имал (чл. 496, ал. 2) – не повече.

Постановлението може да се обжалва само от наддавач, внесъл задатък, от взискател-наддавач и от длъжника, и само защото наддаването не е извършено надлежно или имотът не е възложен по най-високата цена (чл. 435, ал. 3). Срокът е две седмици (чл. 436, ал. 1).

Въз основа на влязлото в сила постановление изпълнителят въвежда купувача във владение срещу всяко лице, което държи имота (чл. 498, ал. 1–2). Това важи и за наематели, вписали договора си след първата ипотека (чл. 498, ал. 3).

Рисковете, които цената трябва да покрие

• Обитаван имот. Въводът е законен, но отнема време и може да е конфликтен.
• Тежести, които не отпадат. При публична продан се погасяват всички ипотеки и вещните права, учредени след първата ипотека (чл. 175 ЗЗД). Право, учредено преди първата ипотека (например право на ползване), може да остане.
• Наем. Вписан договор за наем е противопоставим на новия собственик (чл. 237 ЗЗД); въводът по чл. 498, ал. 3 ГПК засяга само наемите, вписани след първата ипотека. Проверете датите в имотния регистър.
• Идеална част. При съсобственост се продава само делът на длъжника, освен ако останалите се съгласят писмено (чл. 500).
• Чужд имот. Ако съдът установи, че длъжникът не е бил собственик, купувачът може да си иска цената (чл. 499), но губи имота.
• Данъци и задължения. Държавата винаги е присъединен взискател за публичните си вземания (чл. 458), а привилегированите вземания се изплащат от цената с предимство (чл. 460). Попитайте управителя на сградата за неплатени вноски към етажната собственост.

Разходи над цената

• Местен данък при придобиване – от 0,1 % до 3 % според общината (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ); в София – 3 %. Базата е цената, а ако данъчната оценка е по-висока – тя (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ).
• Такса за вписване на постановлението в Агенцията по вписванията – 0,1 %.
• Такса на съдебния изпълнител за постановлението по тарифата към Закона за ЧСИ, а при принудителен въвод – допълнителна такса. Поискайте точната сума предварително.

Документите за платените данък и такса се представят при въвода (чл. 498, ал. 1). Всички суми са ориентировъчни.

С ипотечен кредит?

ГПК изрично допуска банково финансиране при електронния публичен търг (чл. 501ж). При класическата продан с писмени предложения обаче на практика е по-трудно: срокът за плащане е две седмици, а банката иска оценка, оглед и чисти документи. Ако разчитате на кредит, говорете с банката преди да внесете задатъка – основните правила са в ръководството ни за ипотечен кредит.

Чеклист преди наддаване

• Прочетете обявлението и описа при изпълнителя (ипотеки, възбрани, наеми, данъци).
• Вземете актуална справка от имотния регистър – кое е вписано преди първата ипотека.
• Проверете статута на сградата и документите – по същия ред като при обикновена покупка, вижте правната проверка преди покупка.
• Направете оглед или заложете риска в цената.
• Цял имот ли се продава или идеална част?
• Осигурете целия остатък до двуседмичния срок.
• Изчислете данък, вписване, такси и евентуален ремонт.
• Предложението е попълнено правилно – цифри и думи, запечатан плик, документ за задатъка.

Тази статия е обща информация, а не правна консултация за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.

Обмисляте имот от публична продан или искате да го сравните с подобни оферти на свободния пазар? Обадете ни се или ни посетете в офиса – ще прегледаме заедно обявлението и документите.