През август писахме за първия проект за промени в Закона за енергийната ефективност, с който енергийният клас трябва да влезе в обявите за имоти. Оттогава има втори вариант на проекта, а Европейската комисия започна наказателна процедура срещу всички държави членки за забавянето. Законът все още не е приет. Затова тук отговаряме на практическия въпрос: какво трябва да направите като продавач или наемодател днес и какво да очаквате.
Сертификатът за енергийни характеристики показва колко първична енергия годишно изразходва сградата на квадратен метър (kWh/m²) и в кой клас попада. Издава се след енергийно обследване от фирма, вписана в регистъра на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР), и е валиден до 10 години (чл. 47 ЗЕЕ).
Важният детайл: сертификатът по правило се издава за цялата сграда, не за отделен апартамент. Отделна част от сграда се сертифицира самостоятелно само ако има различно предназначение и е отделна топлинна зона. Затова собственикът на апартамент в блок обикновено разполага с копие от сертификата на сградата — ако такъв изобщо има.
По действащия ЗЕЕ (последно изменен през ноември 2025 г.):
На практика обаче тези правила се прилагат рядко. Формулировката на закона е неясна дали всички жилищни сгради трябва да бъдат обследвани, а санкциите са насочени към собствениците на сгради за обществено обслужване. По оценка на сдружение „ЕнЕфект“ от август 2026 г. сертификат имат едва около 6,4% от многофамилните и около 0,1% от еднофамилните сгради.
Нотариусът не изисква сертификат. Нито действащият закон, нито проектът правят сертификата условие за нотариалния акт — сделката е валидна и без него.
Министерството на енергетиката публикува проекта на 24 юли 2026 г., а на 28 август — втори вариант. Той добавя сливането на АУЕР с министерството и превалутиране на глобите в евро, но текстовете за продажба, наем и обяви са същите. Основните промени:
Общественото обсъждане на втория вариант приключи на 11 септември, а справката по становищата е от 22 октомври. Към началото на ноември не открихме данни проектът да е одобрен от Министерския съвет или внесен в парламента. Срокът за въвеждане на европейската директива (2024/1275) изтече на 29 май 2026 г., а на 15 юли Комисията откри процедура срещу всички 27 държави, така че приемането е въпрос на време.
Директивата задава обща скала от A до G, където A е сграда с нулеви емисии, а G — най-лошите сгради в националния фонд. Сертификат се издава при строителство, основен ремонт, продажба, отдаване на нов наемател и подновяване на договор. Класът и показателят задължително се посочват във всички обяви, включително в сайтовете за имоти. Паспортът за саниране остава доброволен, освен ако държавата не реши друго.
Цената зависи от сградата. Според експертна оценка, цитирана в медиите през август 2026 г., обследване на жилищна сграда струва от около 2 000–3 000 евро, разпределени между собствениците в етажната собственост. Официален ценоразпис няма — поискайте поне две оферти и проверете фирмата в регистъра.
Сгради, въведени в експлоатация преди 1990 г. (съответно преди 2005 г.) и сертифицирани за клас B, C или D, могат да бъдат освободени от данък сгради за 3 до 10 години — ако мерките не са платени с публични средства. Облекчението се заявява с декларация в общината. Подробности има в нашето ръководство за данък сгради и такса смет.
Ако продавате или отдавате под наем:
Ако купувате или наемате:
Информацията е към ноември 2026 г. Ще обновим ръководството, когато промените в ЗЕЕ бъдат приети.
Ако се чудите как енергийният сертификат влияе на продажбата или наема на вашето жилище, обадете ни се или заповядайте в офиса ни — ще ви кажем какво да подготвите и как да го представите в обявата.
