На 5 ноември 2026 г. консултантската компания Colliers публикува прегледа си на пазара на имоти в София за третото тримесечие. Докладът обхваща всички основни сегменти — офиси, складове, търговски площи и жилищни къщи в затворени комплекси — и е естествено продължение на анализите, които публикувахме след първото полугодие: за офис пазара, складовете и търговските площи.
Накратко: пазарът е стабилен — наемите и доходността не мърдат, а единственият сегмент с ясно изразен недостиг остават складовете.
От началото на 2026 г. до края на третото тримесечие инвестиционният обем на пазара на недвижими имоти възлиза на 472,2 млн. евро, по данни на Colliers. Част от медиите го представят като сума за цялата страна, други — за София; докладът е за софийския пазар.
Важно уточнение: това число не е съпоставимо с 143,6 млн. евро за първото полугодие, които цитирахме в офис доклада си. Онази стойност беше на друга консултантска компания (Cushman & Wakefield | Forton) с различна методология. Публикуваните материали не дават разбивка на 472,2 млн. евро по сегменти или по тримесечия.
| Сегмент | Първокласна доходност |
|---|---|
| Офиси | 7,50% |
| Търговски площи | 7,75% |
| Индустриални и логистични | 7,50% |
| Жилищни | 3,75% |
Колиърс, Q3 2026. Стойностите са непроменени спрямо предходното тримесечие.
Как да се чете това: първокласната доходност е годишният наем от най-добрите сгради спрямо цената им. Доходност от 7,5% означава, че цената на такава сграда е около 13 годишни наема; при 3,75% за жилищата — около 27 годишни наема (наша аритметика). С други думи, инвеститорите плащат много повече за всяко евро наем от жилище, отколкото от офис или склад — срещу по-ниския риск от незаетост и по-лесната препродажба.
След първото полугодие отчетохме незаетост от 11,64% по данни на Cushman & Wakefield | Forton. Методологиите на двете компании се различават, но посоката е една и съща: около една девета от офис площите в София стоят празни, а наемите са стабилни. За наемателите това означава добра позиция за преговори — особено при по-големи площи и по-дълги договори.
Гъвкавите офиси (коуъркинг и обслужвани офиси) вече заемат 105 500 кв. м, още 3 800 кв. м са в строеж. Цените са без промяна: 150 евро месечно за място в споделено пространство, 200 евро за фиксирано бюро и 280 евро на работно място в самостоятелен офис.
По данни на Colliers спекулативните индустриални и логистични площи (построени за отдаване под наем) са 1 488 500 кв. м, а в строеж са още 130 800 кв. м. Незаетостта е 1,3%. Наемите са без промяна — 6 евро/кв. м месечно за клас А и 4,50 евро за клас В.
В средата на годината Colliers отчиташе 1 448 500 кв. м — тоест през третото тримесечие фондът е нараснал с около 40 000 кв. м (наша сметка по публикуваните данни), без това да вдигне незаетостта.
Данните на Cushman & Wakefield | Forton, публикувани в същия ден (по Money.bg), потвърждават картината и от страната на търсенето:
Изводът е същият като през лятото: търсенето изпреварва предлагането, а повечето нови сгради се наемат още преди да са завършени.
| Формат | Първокласен наем (евро/кв. м месечно) | Незаетост |
|---|---|---|
| Търговски центрове | 46 | 2,8% |
| Ритейл паркове | 13 | 2,9% |
| бул. „Витоша“ | 59 | 2,7% |
Colliers, Q3 2026. Незаетостта е без промяна спрямо предходното тримесечие.
Нови търговски центрове не са започнати. В строеж са 29 600 кв. м ритейл паркове — форматът, който продължава да расте за сметка на моловете. (Cushman & Wakefield | Forton отчитаха 48,50 евро за първокласен мол през второто тримесечие — разликата идва от методологията, не от промяна на пазара.)
Colliers следи и къщите в затворени комплекси в София. Средните цени, с ДДС и паркомясто, са:
Предлагането е 2 170 къщи, от които 1 460 са в строеж. Това е малък и скъп сегмент — ако го обмисляте, вижте и какво да проверите за таксата поддръжка и договора с управителя в затворен комплекс.
Данни на Colliers за третото тримесечие на 2026 г. (публикувани на 5 ноември 2026 г.) и на Cushman & Wakefield | Forton за индустриалния пазар, проверени към ноември 2026 г. Наемите са запитвани нива и са ориентировъчни; реалните условия зависят от площта, срока и конкретния обект.
Търсите офис, склад или търговски обект под наем — или обмисляте покупка на бизнес имот като инвестиция? Обадете ни се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме заедно конкретните варианти и реалните условия на пазара в момента.
