През лятото две от водещите консултантски компании за бизнес имоти публикуваха данните си за индустриалните и логистичните площи в София през първото полугодие на 2026 г. Числата им се различават, защото мерят различни неща — но сочат в една и съща посока: в столицата на практика няма свободни складове.
Това е вторият ни доклад за бизнес имотите в София след офис пазара през първото полугодие. Данните по-долу са проверени към септември 2026 г. и са ориентировъчни — показателите се променят с всяко тримесечие.
„Колиърс“ брои спекулативните площи клас А и В — тоест построените с цел отдаване под наем. Към средата на 2026 г. те са 1 448 500 кв. м, с 39 900 кв. м повече спрямо края на 2025 г. Незаетостта в този обем е 1,3% — рекордно ниска и по-ниска отколкото година по-рано. В края на първото тримесечие беше 1,4%.
„Кушман енд Уейкфийлд Фортън“ брои целия индустриален фонд на столицата, включително сградите, които компаниите ползват сами. В този по-широк обем свободните площи са около 15 000 кв. м, или 0,62%.
| Показател | Колиърс | Кушман енд Уейкфийлд Фортън |
|---|---|---|
| Какво се брои | спекулативни площи клас А и В | целият индустриален фонд на София |
| Обем | 1 448 500 кв. м | не е публикуван |
| Свободни площи | 1,3% | 0,62% (≈ 15 000 кв. м) |
| Площи в строеж | 112 200 кв. м | 183 000 кв. м до края на 2026 г. |
Разликата между 1,3% и 0,62% не е противоречие, а въпрос на база. Ако 15 000 кв. м са 0,62%, общият фонд, който „Фортън“ измерва, е от порядъка на 2,4 млн. кв. м (наша сметка върху публикуваните данни, не официална статистика). Изводът и в двата случая е един и същ: каквото и да броите, свободното е под 1,5%.
За мащаб: офис пазарът в столицата е с незаетост около 11,6%. Това е разликата между пазар, на който наемателят избира между няколко сгради, и пазар, на който наемателят чака някой да построи.
По данни на „Колиърс“ средните офертни нива към средата на 2026 г. са:
„Фортън“ отчита лек ръст при първокласните логистични площи клас А — вече 5,80–6,30 евро/кв. м месечно.
Двата диапазона се припокриват и описват един стабилен пазар без резки движения. По-интересното е какво се случва под тази стабилност: по-високите наеми за новите сгради насочват част от наемателите към складове клас В и С, които заради това запазват висока заетост. Същевременно част от тези по-стари активи във вътрешните части на София привличат интерес не като складове, а като терени за друг тип застрояване.
Усвоените площи до средата на 2026 г. са 78 900 кв. м по данни на „Колиърс“. За същия период на 2025 г. са били 8 600 кв. м. Това е деветкратна разлика — и тя не идва от предоговаряния: 92% от обема е ново търсене, само 8% са разширения или подновявания на вече наети площи.
„Фортън“ отчита, че само през второто тримесечие активността е достигнала 66 000 кв. м — най-високото ниво от края на 2024 г. насам, и второ най-силно полугодие за последните шест години.
Кои сектори наемат, по данни на „Фортън“:
| Сектор | Дял |
|---|---|
| Търговия на дребно | 30% |
| Търговия на едро | 27% |
| Преработваща промишленост | 23% |
| Транспорт и складиране | 17% |
„Колиърс“ описва същото през друга призма: бързооборотните стоки (FMCG) формират 50% от усвоените площи, дистрибуционните компании — 30%, докато логистичните оператори и 3PL фирмите, които традиционно водят търсенето, остават сравнително ниско активни.
Разчетено на човешки език: наемат тези, които движат стока към магазина и потребителя, а не тези, които професионално складират чужда стока.
Това е числото, което най-добре описва пазара. По анализа на „Фортън“ структурата на сключените сделки през първото полугодие изглежда така:
Когато само осем процента от сделките са „намерих готов склад и го наех“, пазарът не е напрегнат — той е изчерпан. Компаниите, които искат площи в София, вече нямат опцията да изберат между няколко сгради. Те или подписват за нещо, което ще е готово след година и половина, или си го строят сами.
До края на 2026 г. на пазара се очаква да излязат общо 236 000 кв. м нови площи. От тях 53 000 кв. м вече са завършени през първото полугодие, а останалите 183 000 кв. м се очакват през втората половина на годината. Само 37,4% от тях се изграждат спекулативно — тоест без предварително осигурен наемател. Останалите вече имат ангажимент.
„Колиърс“ брои 112 200 кв. м в активно строителство, като 62% от тях са концентрирани в няколко сгради от един-единствен мащабен проект. Това е важно: предлагането не е разпръснато из града, а зависи от един инвеститор и един график.
Причината да не се строи повече е финансова, не регулаторна. Даниела Бойчева от „Кушман енд Уейкфийлд Фортън“ обяснява, че възвръщаемостта на логистичен проект отнема около 10 години, докато при ритейл парк е около 5. При равни други условия капиталът отива там, където се връща по-бързо.
Към това се добавя и ограничената наличност на подходящи терени в София, която според „Колиърс“ насочва инвеститорския интерес към вторични пазари с добра транспортна свързаност. Активното търсене на малкото останали годни терени продължава да натиска цените на индустриалната земя нагоре — същият механизъм, който описахме и при разходите в строителството.
1. Ако търсите склад в София, времето е по-важно от цената. При 0,62–1,3% свободни площи търсенето „за следващия месец“ почти няма шанс. Реалистичният хоризонт е предварителен договор в сграда в строеж, което означава преговори 12–18 месеца преди да ви трябва площта.
2. Ако притежавате по-стар производствен или складов имот в София, той струва повече, отколкото предполагате — и вероятно по две различни причини. Като склад клас В или С ще се отдаде бързо, защото новите наеми изтласкват наемателите надолу по класовете. Като терен обаче може да струва повече от самата сграда, ако е във вътрешен район. Двете стойности се смятат различно и рядко съвпадат.
3. Пазарът на индустриални имоти се държи обратно на жилищния. Докато при жилищата сделките намаляват и продавачите се връщат към отстъпки, при складовете търсенето е деветкратно по-високо от миналата година при почти нулево предлагане. Двата пазара са в различни фази и не бива да се четат през едни и същи очаквания.
Отдаването и продажбата на индустриални и търговски обекти е част от ежедневната ни работа, а не отделна услуга. За наемател това означава, че започваме от реалния хоризонт — кога ви трябва площта, какъв товарен достъп и височина изисква дейността ви, и дали изобщо има смисъл да чакаме съществуваща сграда, или разговорът трябва да е с инвеститор в строеж. За собственик правим и двете сметки: колко носи имотът като склад днес и колко струва като терен, ако районът е тръгнал в друга посока.
Ако търсите складова или производствена площ в София, или притежавате такава и искате да знаете какво реално струва днес — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретния имот и конкретния район, а не средните стойности.
Данни на „Колиърс“ и „Кушман енд Уейкфийлд Фортън“ за първото полугодие на 2026 г., проверени към септември 2026 г. Наемните нива са офертни и ориентировъчни; договорените условия зависят от размера, срока и състоянието на конкретната площ.
