Купувачът и продавачът са се разбрали за цена, подписан е предварителен договор, банката е възложила оценка — и докладът излиза с по-ниска стойност от цената. Това е една от най-честите причини сделка с кредит да се забави. Добрата новина е, че обикновено има решение, ако знаете как работи оценката и какви са вариантите.
Общия път към жилищен кредит описваме в ръководството за ипотечния кредит през 2026 г.. Тук разглеждаме само този конкретен проблем.
Банката не може да възложи оценката на когото и да е. Според чл. 50 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП):
Законът за независимите оценители урежда професията: регистърът се води от Камарата на независимите оценители и е публичен (чл. 15), а оценителят не може да оценява, ако е свързано лице с възложителя или собственика или има интерес, свързан с имота (чл. 21). Можете да проверите оценителя в публичния регистър.
Още преди договора банката е длъжна да ви каже дали е нужна оценка, кой я осигурява и дали тя струва нещо на вас (чл. 5, ал. 2, т. 13 ЗКНИП).
Цената е резултат от договаряне между двама души. Оценката е професионално мнение за пазарната стойност, основано най-вече на сравними сделки. Разминаването обикновено идва от:
БНБ ограничава кредита до 85% от стойността на имота (LTV, в сила от 1 октомври 2024 г.). Обичайната практика на банките е да изчисляват това съотношение върху по-ниската от двете стойности — договорената цена или оценката. Това не е изрично законово правило, а стандартна кредитна политика, затова го уточнете с вашата банка.
Илюстративен пример:
| Оценка = цена | Оценка под цената | |
|---|---|---|
| Договорена цена | €200 000 | €200 000 |
| Банкова оценка | €200 000 | €180 000 |
| Максимален кредит (85%) | €170 000 | €153 000 |
| Нужни собствени средства | €30 000 | €47 000 |
Разликата от €20 000 в оценката се превръща в €17 000 допълнително самоучастие — освен таксите и разходите по сделката.
1. Повече самоучастие. Най-простият път, ако имате резерв. Пресметнете вноската за по-малкия кредит с ипотечния калкулатор.
2. Предоговаряне на цената. Оценката е независим документ и сериозен аргумент пред продавача — особено когато пазарът е по-бавен. Често се стига до компромис: продавачът сваля част от разликата, купувачът покрива останалото.
3. Преразглеждане на оценката. Ако смятате, че оценителят е пропуснал нещо — грешна площ, неотчетен ремонт, неподходящи сравними имоти — поискайте от банката преразглеждане и представете конкретни доказателства. Обща реплика „имотът струва повече“ няма да помогне; сравними реални сделки и документи — може.
4. Нова оценка или друга банка. Някои банки допускат оценка от друг оценител от своя списък; друга банка ще възложи собствена оценка. И в двата случая има нов разход и време, а резултатът не е гарантиран.
5. Допълнително обезпечение. Понякога банките приемат втори имот като обезпечение, за да покрият разликата. Това обвързва и втория имот с кредита — обмислете го внимателно.
6. Предпазна клауза още в предварителния договор. Ако купувате с кредит, договорете условие какво става, ако финансирането не бъде одобрено в нужния размер — срок, връщане на капаро, възможност за предоговаряне. Тази клауза се пише преди оценката, не след нея.
По-ниска банкова оценка не означава непременно, че цената ви е нереалистична, но е сигнал. Ако такъв сигнал се повтаря при няколко купувачи, прочетете как да определите цената при по-малко купувачи. Подгответе документите за площ, разрешения и ремонти — те помагат на оценителя да види пълната стойност.
Обикновено оценката се заплаща от кредитоискателя, а размерът ѝ е в тарифата на съответната банка. Когато оценката е необходима за кредита, разходът за нея влиза в общия разход по кредита (§ 1, т. 17 ДР ЗКНИП) и следователно в ГПР. Попитайте предварително дали при повторна оценка таксата се плаща отново.
Можем да прегледаме цената спрямо реалните сделки в района още преди да подпишете, за да намалим риска от изненада. Ако оценката вече е излязла, ще ви помогнем да прецените кой вариант е най-разумен. Обадете ни се или ни посетете в офиса.
Информацията е обща и е проверена към октомври 2026 г. Тя не е правен или финансов съвет за конкретен случай — условията на всяка банка се уточняват индивидуално.
