Банките в еврозоната очакват по-строги условия за ипотеките: какво показва новата анкета на ЕЦБ и какво означава за купувачите у нас

На 27 октомври 2026 г. Европейската централна банка публикува резултатите от тримесечната си анкета за кредитната дейност на банките в еврозоната. Анкетата е проведена между 21 септември и 6 октомври сред 159 банки и показва как самите банки оценяват последните три месеца и какво очакват до края на годината.

Това е първият голям поглед напред след двете повишения на лихвите от ЕЦБ тази година. Той допълва картината от предишните ни материали за лихвите по ипотеките през септември и за анкетата на БНБ за второто тримесечие.

Какво казват банките за жилищните кредити

• Стандартите (вътрешните критерии, по които банката одобрява кредит) през третото тримесечие са без промяна — нетен процент 0%. Банките са очаквали леко затягане, което не се е случило.
• Условията по отпуснатите кредити обаче са затегнати във всички сегменти — основно чрез по-високите лихви.
• Делът на отказаните искания нараства нетно, но при жилищните кредити по-слабо, отколкото при потребителските.
• Търсенето на жилищни кредити спада силно — нетни −27%, при −15% през второто тримесечие и при −12%, които самите банки са очаквали.

Като основни причини за по-слабото търсене банките посочват по-високите лихви, следвани от спада в доверието на потребителите и по-лошите перспективи за пазара на жилища.

Какво очакват до края на годината

За четвъртото тримесечие банките в еврозоната очакват:

• още по-голям спад в търсенето на жилищни кредити — нетни −36%;
• значително затягане на стандартите за жилищни и потребителски кредити.

ЕЦБ уточнява, че въпреки силния спад търсенето остава далеч над дъното от предишния цикъл на покачване на лихвите. С други думи — охлаждане, не срив.

Как изглежда това у нас

Анкетата обобщава еврозоната като цяло и не публикува отделни данни за България. А българските числа засега разказват друга история:

Показател (БНБ, септември 2026 г.)	Стойност
Средна лихва по новите жилищни кредити	2,41%
ГПР по новите жилищни кредити	2,76%
Нови жилищни кредити за месеца	643,6 млн. € (+3,5% за месец)
Портфейл жилищни кредити	19,6 млрд. € (+24,8% за година)

Последната национална анкета на БНБ — за второто тримесечие, публикувана на 24 август — също показа ръст на търсенето у нас, леко затегнати стандарти и очакване за непроменени условия през третото тримесечие. Резултатите на БНБ за третото тримесечие все още не са публикувани.

Част от обяснението е, че у нас лихвите по ипотеките досега реагират по-бавно на решенията на ЕЦБ — средната лихва през септември е на нивото от юни, въпреки двете повишения. Но анкетата на ЕЦБ е водещ индикатор — тя показва посоката, в която банките в общата парична зона вече се движат. Годишният ръст на портфейла у нас се забавя втори пореден месец, което е първият сигнал, че и българският пазар не е изолиран.

Какво означава това, ако купувате с кредит

1. Вземете одобрение отрано. Ако банките затегнат стандартите през зимата, кредит, одобрен по днешните критерии, е предимство. Предварителното одобрение ви показва и реалния бюджет, преди да договаряте цена.
2. Сравнявайте по ГПР, не само по лихва. При затягане банките често променят не лихвата, а таксите, застраховките и изискванията. Как да сравните две оферти ред по ред — в ръководството ни Как да сравните две ипотечни оферти.
3. Пресметнете вноската с буфер. Проверете с ипотечния калкулатор каква би била вноската ви при лихва с 0,5–1 пункт по-висока от днешната. Ако бюджетът издържа, рискът е управляем.
4. Планирайте повече време. При по-строги стандарти оценката и одобрението могат да отнемат по-дълго. Заложете го в сроковете на предварителния договор.

Ако продавате, имайте предвид, че голяма част от купувачите разчитат на кредит. По-дълъг срок за финансиране в предварителния договор често е по-добрият компромис от отстъпка в цената.

Какво следва

Днес, 29 октомври, Управителният съвет на ЕЦБ взема поредното си решение по лихвите (обявява се в 14:15 ч. централноевропейско време). През ноември предстоят лихвената статистика на БНБ за октомври и националната анкета за кредитната дейност за третото тримесечие. Ще следим дали българските банки ще последват очакванията на колегите си в еврозоната.

Ако планирате покупка с кредит и искате да прецените кога и с коя банка да кандидатствате — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме конкретната ви ситуация и ще ви кажем какво виждаме в практиката на банките в момента.

Данни на ЕЦБ (анкета от октомври 2026 г.) и на БНБ, проверени към 29 октомври 2026 г. Показателите са ориентировъчни и се променят с всяко ново издание.