На 27 август 2026 г. БНБ публикува паричната статистика за юли, а няколко дни по-рано — резултатите от тримесечната си анкета за кредитната дейност на банките. Двата документа разказват една и съща история от две страни: ипотечното кредитиране у нас продължава да расте бързо, но за втори пореден месец темпът се забавя, а самите банки вече не очакват търсенето да се увеличава.
Ето какво стои зад числата и какво то променя, ако тепърва предстои да кандидатствате.
Според паричната статистика на БНБ към края на юли 2026 г.:
Забавянето при жилищните кредити е реално, но е забавяне на много висока скорост — 25.7% годишен ръст остава сред най-бързите в еврозоната. Обръщаме внимание и на второто число: потребителските кредити вървят в обратната посока и ускоряват. По-долу става ясно защо това има пряко значение за одобрението на една ипотека.
Тези два източника често се смесват в заглавията, а разликата е съществена.
Паричната статистика показва размера на вече отпуснатото — колко пари реално стоят по ипотечни договори в края на месеца. Тя се движи бавно и по инерция: дори търсенето да спре днес, портфейлът ще расте още месеци заради вече одобрени, но неусвоени кредити.
Анкетата за кредитната дейност показва оценките на самите банки — как според тях се е променило търсенето и какво очакват през следващото тримесечие. Тя е поглед напред и затова се обръща по-рано.
Точно това се случва сега: анкетата вече показва обръщане, статистиката още не.
От резултатите за второто тримесечие на 2026 г.:
Управителят на БНБ Димитър Радев коментира през август, че макар темпът при жилищните кредити леко да се е забавил, той остава висок и изисква наблюдение заради възможния ефект върху имотния пазар, задлъжнялостта на домакинствата и вътрешното търсене. Основното му притеснение е, че просрочията могат да изглеждат ниски точно докато се натрупват по-големи задължения и по-дълги срокове — тоест рискът се вижда със закъснение.
Важно е да се отдели темпът на растеж от цената. Според лихвената статистика на БНБ за юни 2026 г. средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни кредити е 2.41%, а ГПР — 2.75%. Финансирането остава евтино; това, което се променя, е достъпът до него.
Защо лихвите у нас не следват директно решенията на ЕЦБ, разгледахме подробно в отделен материал. Настоящата статия допълва онзи текст: там ставаше дума за цената на кредита, тук — за обема и за условията за одобрение.
Ако предстои да кандидатствате през есента, три неща заслужават внимание.
Първо, лимитите на БНБ са същите, но прилагането им е по-стриктно. От 1 октомври 2024 г. са в сила три ограничения върху новото ипотечно кредитиране: заемът не може да надхвърля 85% от стойността на обезпечението, плащанията по дълга не могат да надхвърлят 50% от месечния доход, а максималният срок е 30 години. Допускат се ограничени изключения. Правилата не се променят — променя се това колко консервативно банката оценява вашия случай в рамките им.
Второ, потребителските ви кредити влизат в сметката. Ограничението от 50% е върху общото обслужване на дълга, не само върху ипотечната вноска. Именно затова ускоряването при потребителските кредити има значение: лизинг, кредитна карта или потребителски заем, взет тази пролет, може да свие сумата, която банката ще Ви одобри сега. Ако мислите за ипотека, погасяването на дребните задължения преди кандидатстване често струва по-малко от повишената лихва, която бихте приели заради по-слаб профил.
Трето, оценката на имота е чужда, не Ваша. Банката финансира до 85% от своята оценка, а не от договорената цена. Когато двете се разминат, разликата се доплаща в брой. Затова при всяка сделка с ипотека първо проверяваме дали исканата цена е защитима пред оценител — един разговор преди офертата спестява неприятна корекция седмица преди нотариуса.
Ориентировъчна представа как се движи вноската при различни суми и срокове може да получите с ипотечния ни калкулатор, а основните понятия и стъпки сме описали в ръководството за ипотечен кредит.
Едно тримесечие не е тенденция. Но комбинацията — забавящ се ръст на портфейла, леко затегнати стандарти и очакване за спиране на растежа в търсенето — сочи по-скоро към нормализиране, отколкото към рязък обрат. За купувача това не е лоша новина: пазар, в който банките са по-внимателни, обикновено е пазар, в който има повече време за решение и по-малко наддаване.
Данните тук са към август 2026 г. и са ориентировъчни. Реалните условия зависят от Вашия профил, от банката и от момента.
Обмисляте покупка с ипотека или се чудите дали профилът Ви ще мине? Обадете се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме заедно бюджета и документите и ще Ви кажем спокойно и честно какво е реалистично.
